[부동산 경매] 낙찰 후 대금지급 과정

최고가 매수인에 대한 법원의 매각허가여부 결정

 

 법원은 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 들은 후 매수인에 대한 매가허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제109조).

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다(「민사집행법」 제120조제1항, 제123조 및 제126조제1항).

 

※ 이해관계인의 범위  경매절차의 이해관계인은 ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자, ② 채무자 및 소유자, ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말합니다(「민사집행법」 제90조).

 

 매각허가결정 또는 매각불허가결정은 그 선고를 한 때에 고지의 효력이 발생합니다(「민사집행법」 제126조 및 「민사집행규칙」 제74조).

 

법원은 직권으로 판단하거나 이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정되는 경우에 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제123조).

 법원의 매각불허가 사유는 다음과 같으며, 이는 이해관계인의 이의신청사유와 동일합니다(「민사집행법」 제120조제2항 및 제121조).

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(단, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 그 흠이 제거되지 않은 경우에 한함)

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(단, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 그 흠이 제거되지 않은 경우에 한함)

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 「민사집행법」 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

※ 이 외에도 법원은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산(단, 일괄매각의 경우는 제외)에 대해 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제124조).

 

 위의 사유로 매각을 허가하지 않고 다시 매각을 명하는 경우에는 법원이 직권으로 새 매각기일을 정해 매각 절차를 새롭게 진행하게 됩니다(「민사집행법」 제125조제1항).

 

 한편, 매각불허가결정이 선고되면 매수인 또는 매각허가를 주장한 매수신고인의 매수에 관한 책임이 면제되므로(「민사집행법」 제133조), 매수인과 매수신고인은 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다.  

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매각허가결정의 취소신청

 

 매각허가결정이 확정된 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제127조제1항).

 

법원의 매각허가결정이 선고 후의 경매 취하 경매를 신청한 채권자는 경매신청을 취하해서 해당 경매절차를 종료시킬 수 있습니다.   경매신청의 취하는 경매절차가 진행되는 동안 언제든지 할 수 있기 때문에 매수인 또는 매수신고인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 「민사집행법」은 매수신고가 있기 전까지는 다른 사람의 동의를 받을 필요가 없지만, 매수신고가 있은 뒤에 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 얻도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제93조제2항).

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매각허가결정에 대한 즉시항고 여부의 확인 필요성

 

항고란 소송절차에 관한 신청을 기각한 결정이나 명령에 대한 불복신청 방법을 말합니다(「민사소송법」 제439조).

불복신청 기간에 제한이 없는 통상항고와 달리 즉시항고는 재판의 신속한 확정을 위해 불복신청 기간을 재판이 고지된 날부터 1주일(불변기간)로 제한하고 있습니다(「민사소송법」 제444조).

 

 법원의 매각허가결정에 대한 즉시항고서가 접수되면 항고심이 진행됩니다.

 항고심이 진행되면 그 만큼 매각 절차가 지연되며, 매각대금을 납부한 경우에는 항고심이 진행되는 동안 그 대금을 돌려받을 수 없으므로 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 따라서 매각허가결정이 선고되면 그 즉시 매각대금을 지급하기보다는 선고일로부터 1주일(즉시항고가 가능한 기간임) 정도 여유를 갖고 즉시항고가 있는지를 확인하는 것이 좋습니다.

 

매각대금의 지급 ⇒ 낙찰일로 부터 매각허가결정 1주일과 즉시항고기간 1주일이 지난 2주일 후 부터 대금지급기한 내 지급하는 것이 좋습니다. 매수인은 이 기간동안 대출 등 자금의 마련기간으로 이용하면 좋습니다.

 

법원의 매각허부결정에 대해서 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인은 즉시항고를 할 수 있으며, 이해관계인 역시 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에는 그 결정에 대한 즉시항고를 할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조제2항). 그러나 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 항고를 제기할 수 없습니다(「민사집행법」 제122조 및 제131조제3항).

 

매각허가결정에 대해 항고를 하려는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 하며(「민사집행법」 제130조제3항), 보증을 제공했음을 증명하는 서류를 붙이지 않으면 그 항고가 각하되므로 유의하시기 바랍니다(「민사집행법」 제130조제4항).

 

항고의 기각 시 보증금의 반환 여부

항고인이 항고를 취하하거나 항고법원에서 항고가 기각되면 집행법원의 원심대로 절차가 진행됩니다. 이 경우 항고인이 채무자와 소유자라면 그들이 제공한 보증금은 모두 배당금액에 산입되어 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려줄 것을 요구할 수 없으며(「민사집행법」 제130조제6항·제8항 및 제147조제1항제3호), 항고인이 채무자와 소유자 이외의 사람이라면 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금지연이자(연 12%)를 지급하면 유가증권을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다(「민사집행법」 제130조제7항 단서).

 

 매각허가를 주장하는 매수신고인이 즉시항고를 하는 경우에 그 매수신고인은 자신이 매수신청을 한 가격에 구속됩니다(「민사집행법」 제129조제3항). 즉, 매수신고인은 자신이 제시한 매수신고가격에 구속되므로 그 가격 이하로는 매각허가를 주장할 수 없습니다.

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매수인의 매각대금 지급 

 

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날(단, 경매사건기록이 상소법원에 있는 경우에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날)로 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다(「민사집행법」 제142조제1항 및 「민사집행규칙」 제78조). 

매각허가결정이 선고되면 매수인은 대금지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조제2항 및 「민사집행규칙」 제78조).

 

매각대금을 지급하려면 사건담임자(여기서는 법원담당공무원)로부터 법원보관금납부명령서를 교부받아 법원 지정 취급점에 매각대금을 납부하고 법원보관금영수증서를 교부받습니다[「법원보관금취급규칙」 제9조제3항, 제10조제1항 및 「법원보관금취급규칙의 시행에 따른 업무처리지침」(대법원재판예규 제1751호, 2020. 6. 19. 발령, 2020. 7. 1. 시행) 제8조제1항].

 

 매수신청보증으로 금전을 제공한 경우에는 그 금액을 제외한 금액만 매각대금으로 지급하면 됩니다. 매수신청보증으로 금전 외의 것을 제공하고 그 보증액을 뺀 나머지 금액만 매각대금으로 지급한 경우에는 법원이 보증을 현금화해서 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자(연 12%)에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정해 매수인이 낼 수 있도록 합니다(「민사집행법」 제142조제3항부터 제5항까지, 「민사집행규칙」 제75조 및 제80조제1항).

 

※ 매수신청보증을 현금화하는 경우에는 보증을 제공한 사람이 그 현금화에 드는 비용을 부담합니다(「민사집행규칙」 제80조제1항).

 

차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되므로, 즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다(「민사집행법」 제142조제6항).

 

 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 열어 채권자에게 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제145조).

 

 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수할 수도 있고, 배당표의 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음해서 채무를 인수할 수 있습니다. 또한, 채무자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다. 이 경우 매수인이 인수한 채무에 대해 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다(「민사집행법」 제143조).

 

 한편, 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다. 만일, 매수인이 배당받아야 할 금액에 대해 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다(「민사집행법」 제143조제2항 및 제3항).

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매각대금의 미지급

 

매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 합니다. 그러나 대금지급기한(매수인이 제공한 금전 외의 매수신청보증을 현금화하고 매각대금 충당에 모자라는 차액을 지급하도록 정한 기한을 말함)을 다시 정한 경우에는 그렇지 않습니다(「민사집행법」 제137조제1항).

 

 차순위매수신고인이 없는 경우에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 합니다. 재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다(「민사집행법」 제138조제1항 및 제2항)

 

 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 12%) 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다. 한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).

 

재매각 절차는 대금지급기한까지 매수인이 대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이므로 전의 매수인은 재매각 절차에 참여할 수 없고 그 외에도 매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항). 다만, 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.

 

차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있으면 매수인은 매수신청보증금을 반환 받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조제2항).

 

차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있은 후 차순위매수신고인이 대금을 미지급한 때에도 차순위매수인은 매수신청보증금을 반환 받을 수 없습니다.

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소유권 등 권리의 취득

 

법원에서 정한 매각대금지급기한까지 매각대금을 지급하면 매수인이 종전의 소유자를 상대로 등기절차를 밟지 않더라도 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」 제135조 및 「민법」 제187조 본문).

 

매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보는 매각허가결정의 등기사항증명서를 붙여 다음 각호의 등기를 촉탁해야 합니다(「민사집행법」 제144조제1항).

1. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기

2. 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기

3. 경매개시결정등기를 말소하는 등기

 

※ 말소등기 및 소유권이전등기에 드는 비용은 매수인이 부담합니다(「민사집행법」 제144조제3항).

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경매로 인해 부동산과 함께 종전의 영업 지위까지도 승계되는 경우

 

경매를 통해 부동산 등의 영업시설·설비를 전부 인수한 경우에는 부동산 등 해당 영업시설·설비에 대한 소유권 외에도 법령에 의해 종전의 영업자의 지위까지 매수인에게 승계될 수 있습니다.

 

영업시설·설비의 전부 인수로 종전의 영업자의 지위가 승계되는 경우는 다음과 같습니다.

1. 「건강기능식품에 관한 법률」에 따른 영업자(「건강기능식품에 관한 법률」 제11조제2항)

2. 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」에 따른 건설폐기물처리업자(「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」 제44조제4호)

3. 「게임산업진흥에 관한 법률」에 따른 영업자(「게임산업진흥에 관한 법률」 제29조제3항)

4. 「공중위생관리법」에 따른 공중위생영업자(「공중위생관리법」 제3조의2제2항)

5. 「관광진흥법」에 따른 관광사업자(「관광진흥법」 제8조제2항제1호)

6. 「도시가스사업법」에 따른 도시가스사업자(「도시가스사업법」 제7조제2항)

7. 「먹는물관리법」에 따른 먹는물관련영업자(「먹는물관리법」 제25조제2항제1호)

8. 「사료관리법」에 따른 제조업자(「사료관리법」 제9조제2항)

9. 「석유 및 석유대체연료 사업법」에 따른 석유정제업자(「석유 및 석유대체연료 사업법」 제2조제4호)

10. 「석탄산업법」에 따른 석탄가공업자(「석탄산업법」 제20조제2항)

11. 「소방시설공사업법」에 따른 소방시설업자(「소방시설공사업법」 제7조제2항)

12. 「소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」에 따른 방염업자, 소방시설관리업자(「소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제32조제2항)

13. 「소음·진동관리법」에 따른 사업자(「소음·진동관리법」 제10조제2항)

14. 「물환경보전법」에 따른 사업자, 폐수처리업자(「물환경보전법」 제36조제2항 및 제65조제2항)

15. 「식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률」에 따른 식품 등 시험·검사기관 운영자(「식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률」 제6조제2항제1호)

16. 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」에 따른 액화석유가스 충전사업자, 액화석유가스 집단공급사업자, 액화석유가스 판매사업자, 가스용품 제조사업자 및 액화석유가스 저장자(「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제2조)

17. 「어장관리법」에 따른 어장정화·정비업 등록자(「어장관리법」 제19조제2항제1호)

18. 「소금산업 진흥법」에 따른 소금제조업자(「소금산업 진흥법」 제25조제2항제1호)

19. 「음악산업진흥에 관한 법률」에 따른 음반·음악영상물제작업자, 음반·음악영상물배급업자 및 노래연습장업자(「음악산업진흥에 관한 법률」 제23조제2항)

20. 「응급의료에 관한 법률」에 따른 이송업자(「응급의료에 관한 법률」 제54조제2항)