부동산 재개발, 재건축의 진행 순서 ( 매매타이밍 )

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오늘은 부동산 호재 중의 하나인 재개발과 재건축의 진행 순서 및 그에 따른 매매타이밍에 대해 이야기 하고자 합니다.

 

먼저 재개발과 재건축에 관한 설명을 위해 사이트를 하나 소개 합니다.

서울시에서 운영하는  '클린업 시스템'이라는 곳입니다.

이 사이트는 재개발·재건축 등 정비사업의 추진과정을 투명하게 공개하기 위하여 서울시에서 구축한 홈페이지로서 서울시에서 운영하는 <통합홈페이지>와 정비사업을 추진하고 있는 추진위원회/조합에서 운영하는 <추진위원회/조합 홈페이지>로 구성되어 있으며, 추진위원회/조합에서 공개하는 정보에 대한 통일성을 제공하고, 형식적인 공개가 아닌 회원(조합원)들이 원하는 실질적인 정보에 대한 공개를 통해 시민 중심의 정비사업이 될 수 있도록 지원하기 위해 운영되는 곳입니다.

 

오늘 참고할 지역으로는 강남의 개포주공3단지아파트 재건축정비사업 조합의 자료를 가지고 설명하고자 합니다.

 

사진에서 보시다시피 주요추진과정은 14단계로 이루어져 있습니다.

하지만, 우리가 눈여겨 볼 부분은 5번부터 8번까지 입니다.

 

 

조합설립인가가 나기까지의 앞선 순서인 1~4단계까지의 과정은 많은 시간이 필요합니다. 사업에 따라 10년 이상의 시간이 소요되기도 합니다. 때로는 4단계 조합설립추진위원회 승인 부터 흐지부지되어 없던 사업이 되기도 합니다.

개포 주공아파트의 재건축 이야기는 이미 오래전 부터 있어왔던 것을 짐작해 볼 수 있다

개포주공3단지는 2002년에 들어 안전진단을 신청했지만 우여곡절 끝에 겨우 2003년말경에 조합설립추진위원회 승인을 얻게 됩니다.

조합설립추진위원회가 승인(4단계)되고 조합설립인가(5단계)까지 약 10년의 시간이 흘렀습니다.

그리고, 준공인가(11단계)까지는 그나마 6년이라는 시간이 흘렀습니다.

즉, 재개발에 대한 이야기가 나오고서 20년가까운 시간이 걸린 것입니다.

 

그렇다면, 20년 동안에 가격이 많이 오른 구간은 어디일까를 생각해 본다면 그건 조합설립인가(5단계)부터 관리처분인가(7단계)까지 일 것입니다. 물론 재개발 가능성의 이야기가 나올 때부터 그 곳에 집을 가지고 재개발이 끝난 지금까지 가지고 계신분이 가장 많은 이익을 남기고 계실 것이지만, 투자의 관점에서 보면 조합설립인가(5단계) 시점부터 투자를 시작하신 분의 단기순이익이 가장 크다고 생각됩니다.

 

즉, 조합설립인가(5단계) 때가 가장 적합한 매입타이밍 이라고 할 수 있겠습니다.

 

조합설립인가 때가 가장 좋은 매입타이밍인 이유는 그 전까지는 재개발 이야기만 있었던거지 그 실체가 보이지 않았지만 시공사가 선정되는 사업시행인가 부터는 재개발 진행이 본격화 되는 것이 보이기 때문입니다. 정말 이곳이 재개발 된다는 확신을 가지게 되기 때문입니다. 거기다 관리처분인가가 나면 건설 될 가구수가 정해지고 여기서 일반분양수가 정해지며 내가 부담해야 하는 금액이 확정되기 때문에 정확한 수익계산이 가능해 집니다. 이 수익을 보고 투자하는 분들이 생기기 때문입니다.

또한, 철거가 시작되면 곧 아파트가 들어서겠구나하고 눈에 보이니 사람들의 관심이 한번 더 높아집니다.

 

물론, 그 뒤로도 그 아파트의 입지나 주변의 공급물량에 따라 준공 후에도 가격 상승의 여력이 없는 것은 아닙니다.

하지만, 조합설립인가 때 투자한 분에 비하면 그 매력이 상대적으로 떨어질 것입니다.

 

여러분은 조합설립인가가 떨어진 곳을 눈여겨 보시고 그 지역에 매물이 나오거나 경매물건이 나온다면 관심을 가져 보시길 바랍니다.

 

 

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아래는  개선된 시공사 선정 과정입니다.

예전에는 시공사의 선정이 조합설립 후 였지만 현재는 사업시행인가 후로 변경된 것을 알 수 있습니다.