날을 세우다

17년 8.2대책 이후 최근까지 주택 양도소득세와 관련된 법령이 개정됨에 따라 시기별로 어떠한 법령을 적용해야하는지에 대한 국민들의 궁금증이 많았습니다. 이에 국세청은 적극행정의 일환으로 각 대책별 주요개정내용 및 적용시기 등을 정리한 ｢양도소득세 법령적용 가이드 맵｣을 발간하게 되었습니다. (주요 구성내용) 올해 처음으로 발간되는 ｢양도소득세 법령적용 가이드맵｣은 각 대책별 개정내용을 “세율 및 장기보유 특별공제”, “1세대 1주택 비과세”, “장기임대주택” 세 가지 카테고리로 분류해 알기 쉽도록 도표형식으로 정리하고, 각 개정내용들이 언제부터 적용되는지를 확인할 수 있는 “부칙”을 최대한 자세하게 실었습니다. 특히, 더 상세한 내용을 확인하고 싶은 경우에는 스스로 찾아보실 수 있도록 해당 개정내용이 ..

부동산을 매매하거나 전세를 놓거나, 월세를 놓는 입장이거나, 때로는 이사를 가야할 시점 이거나하면 당연히 인근의 부동산중계사를 찾기 마련입니다. 하지만, 우리는 빠른 거래를 위해 그리고 내가 원하는 금액을 받기 위해 좀더 폭 넓은 시도가 필요합니다. 쉽게 말해, 한 군데의 부동산업자에게만 맏기고 기다리고 있어서는 안된다는 말입니다. 일명 발품을 팔아야 좀더 괜찮은 결과를 얻을 수 있습니다. 1. 여러 부동산에 내 놓자 (다다익선) 우선, 내가 잘 알고 있는 부동산 뿐만이 아니라 그 지역의 생활권 안에 있는 부동산 여러곳에 물건을 내놓아야 합니다. 특히 그지역에서 목이 좋아 보이는 곳에 위치하고 깨끗해 보이는 부동산에 물건을 내놓는걸 추천합니다. 지하철역 인근, 시장 인근 등 유동인구가 많은 곳이 좋을 것..

경매에서 권리분석시 주의하여야 할 부분으로 선순위 가등기가 있습니다. 가등기가 말소기준권보다 앞선 선순위 일때는 매수인이 인수하게 됩니다. 이때, 순위보전을 위한 가등기가 살아 있는 물건을 낙찰 받은 후 가등기권자가 본등기를 하게되면 경매로 낙찰 받은 물건은 본등기를 친 가등기권자에게 소유권이 넘어가게 되서 어렵게 낙찰 받은 물건을 빼앗기게 되며, 추후에 낙찰대금으로 배당 받아간 사람들에게 대금을 돌려 받기 위한 소송을 진행하여야 하는 어려움이 생기게 됩니다. 하지만, 가등기에 대해 자세히 알게 된다면 무조건 피해야 하는 물건은 아님을 알 수 있습니다. 아래에서 좀더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 가등기는 크게 성격을 두가지로 나눌 수 있습니다. 1. 담보가등기 - 채권에 의한 가등기로서 돈을 빌려주고 ..

보통 국세에 의한 압류는 압류를 등기한 날을 기준으로 하지 않고, 그 사유가 된 세금의 발생일을 기준으로 하는데 이를 법정기일이라고 합니다. 법정기일은 납세의무가 확정신고된 날 또는 고지서의 발송일이 됩니다. 아래의 사진을 보면서 설명하도록 하겠습니다. 위에서 처럼 압류등기일자(B)는 각각 2019. 04. 22 과 2019. 11. 04 이지만, 따로 법정기일(C)은 2014. 08. 10 과 2017. 03. 31 이 표기 되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 선순위 임차인의 확정일자(A)인 2018. 6. 29 보다 압류일자(B)는 늦었지만 법정기일(C)은 빠름을 알 수 있습니다. 이때 주의해야 할 부분은 배당(=배분)시 배당순위는 압류등기일자가 아닌 법정기일을 기준으로 정하며 이는 다른채권 보다 법정..

경매에서 대항력 있는 임차인이 있는 경우 법원으로 부터 보증금의 일부만을 배당으로 받게 되면, 매수인이 나머지 보증금을 인수하여 임차인에게 지급하여야 합니다. 대항력 있는 임차인이라면 배당 받지 못한 부분을 매수인에게 다 받기 전까지는 그 집에 계속 살 수 있습니다. 이때, 이미 배당받은 부분에 대해서는 부당이득을 얻고 있어 이를 매수인에게 반환하여야 할 것이며 이는 월세로 지불 받을 수 있습니다. 그 근거는 다음와 같습니다. [대법원 선고 98다15545 판결] 위 판결문을 요약하면 아래와 같습니다. 1. 배당요구를 하면 임대차는 해지되어 종료된다. 2. 보증금 중 경매절차로 배당받은 금액을 공제한 나머지 잔액을 경락인에게 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 3. 임차인이 동시이행의 ..

필요서류 : 명도확인서와 매수인 인감증명서 1통. 낙찰자가 대금을 완납하고 배당기일이 잡히면 점유자(임차인)는 배당기일까지 집을 비워 주어야 합니다. 배당을 받기 위해서는 그 집을 비워주었다는 명도확인서가 필요하기 때문입니다. 명도확인서는 실질적으로 그 집을 비웠주었을 때 주어야 합니다. 점유자가 호소하여 미리 명도확인서를 주게되면 나중에 점유자가 집을 비우지 않았을 때 인도명령을 할 수 없게 됩니다. 법원에 점유자가 명도확인서를 제출하게 되면 법원은 집을 비워준 것으로 판단하므로 인도명령신청을 받아주지 않습니다. 추후에는 명도소송으로 진행해야 하는 어려움이 생기므로 주의를 해야 겠습니다. 따라서, 정확하게 이사를 나간 것을 확인해야 하며 혹시 일부 물건을 방치해 두고서 집을 비웠다고 하면 그 물건에 대..

명도는 낙찰자가 낙찰받은 물건을 점유하고 있는 자로부터 물건을 넘겨받는 것을 말합니다. 명도 절차란 자신의 물건에 대해 실질적인 점유를 하기 위한 과정입니다. 일반적인 법원경매에는 인도명령제도가 있어 이를 활용할 수 있으며, 대신 6개월이라는 시간적 제한이 있어 그 안에 신청해야 합니다. 공매에서는 인도명령제도가 없어 결국 명도소송으로 진행해야 함도 알고 있어야 합니다. 경매에서 최고가매수인으로 선정되고 대금을 완납하게 되면 대금을 납부한 것만으로도 그 시간부로 매각물건은 매수인의 것이 됩니다. 하지만 이것은 법적인 소유자가 된 것이지 실질적으로 물건까지 넘겨받은 것은 아닙니다. 낙찰물건을 점유하고 있는 자로부터 물건을 넘겨받아야만 사용수익할 수 있게 될 것입니다. 그래서, 명도에도 순서가 있습니다. 우..

오늘은 지상권설정등기에 의한 등기된 지상권과, 등기를 하지 않더라도 법률과 판례로 인정되는 법정지상권에 대해 알아보겠습니다. 선순위지상권은 매수인에게 인수되며 후순위지상권은 소멸됩니다. 따라서, 후순위지상권이라면 별다른 신경을 쓰지 않아도 됩니다. (단, 구분지상권은 후순위여도 인수됩니다. 지하철, 송유관, 송전탑, 고압선 등으로 공익적 목적으로 지상권을 설정하기에 주의해야 합니다.) 하지만, 선순위지상권이라도 아래 설명과 같은 조건의 지상권이라면 경매 입찰시 무조건 피할 부분은 아닙니다. 지상권이 설정된 물건 중에서 간혹 지상권자가 은행인 경우가 있습니다. 근저당 설정은행과 같은 은행에서 지상권을 설정해 두었다면 이것은 근저당을 보호하기 위한 담보목적으로 지상권을 설정한 것입니다. 따라서, 은행에 해지..