날을 세우다

“지상권”이란 타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다(「민법」 제279조 참조). 지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 것이 아니라 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하고 있으므로 지상권 설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 또한 기존의 건물 기타의 공작물이나 수목이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권이 소멸되지 않습니다(대법원 1996.3.22. 선고 95다49318 판결). 지상권은 독립된 물권으로서 다른 권리에 부종함이 없이 그 자체로서 양도될 수 있으며 그 양도성은 「민법」 제282조 및 제289조에 의하여 절..

전세권의 개념 “전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항). 전세권이 가지는 특성은 아래와 같습니다. 1. 타인의 부동산에 대한 권리 전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됩니다. 그러나 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못합니다(「민법」 제303조 참조). 2. 용익물권 전세권자는 부동산의 용도에 좇아 토지 또는 건물을 사용·수익하는 권리를 갖습니다(「민법」 제303조 참조). 3. 전세금의 지급 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 됩니다. 다만, 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 ..

가등기 가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정•이전•변경•소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부•조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다 (「부동산등기법」제88조 및 제91조) . 경매 물건에 설정된 담보가등기는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다 (「가등기담보 등에 관한 법률」제15조) . 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 선순위 가등기를 조심해야 한다. ( 후순위는 소멸 된다 ) 경매에서 가등기는 대표적으로 담보가등기(편의상 사용하는..

오늘은 부동산 호재 중의 하나인 재개발과 재건축의 진행 순서 및 그에 따른 매매타이밍에 대해 이야기 하고자 합니다. 먼저 재개발과 재건축에 관한 설명을 위해 사이트를 하나 소개 합니다. 서울시에서 운영하는 '클린업 시스템'이라는 곳입니다. 이 사이트는 재개발·재건축 등 정비사업의 추진과정을 투명하게 공개하기 위하여 서울시에서 구축한 홈페이지로서 서울시에서 운영하는 와 정비사업을 추진하고 있는 추진위원회/조합에서 운영하는 로 구성되어 있으며, 추진위원회/조합에서 공개하는 정보에 대한 통일성을 제공하고, 형식적인 공개가 아닌 회원(조합원)들이 원하는 실질적인 정보에 대한 공개를 통해 시민 중심의 정비사업이 될 수 있도록 지원하기 위해 운영되는 곳입니다. 오늘 참고할 지역으로는 강남의 개포주공3단지아파트 재건..

우리가 부동산중개사를 통한 일반 매매로 부동산을 취득하지 않고 법원경매를 통해 부동산을 취득하고자 하는 이유는 일반 매매로 구입하기보다는 조금이라도 싸게 구입하고 싶다는 마음과 일반 매매에서는 쉽게 만나기 어려운 물건이 종종 나옴을 알거나, 내 스스로 물건을 고를 수 있는 정보가 오픈되어 있는 등 여러 이유가 있을 수 있을 것이다. 여기서는 누구나 가지고 있을 법한 일반 매매보다 싸게 구입하고 싶어하는 마음을 토대로 부동산 경매에서의 낙찰가 선정이라는 이야기를 해보고자 한다. 우리가 낙찰가를 결정하기 위해서 우선적으로 알아야 할 것들에 대해 다음과 같이 크게 나누어 봤다. •물건의 현재 가치 •물건의 미래 가치 •물건의 하자 ( 인수해야 될 금액, 수리, 기회비용 등 ) •물건에 대한 간절함 이 외에도 ..

부동산의 관리명령 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항). 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항). 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항). 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다. 채무자·소유자 또는 점유자가 ..

최고가 매수인에 대한 법원의 매각허가여부 결정 법원은 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 들은 후 매수인에 대한 매가허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제109조). 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다(「민사집행법」 제120조제1항, 제123조 및 제126조제1항). ※ 이해관계인의 범위 경매절차의 이해관계인은 ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자, ② 채무자 및 소유자, ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말합니다(「민사집행법」 제90조). 매각허가결정 또는 매각불허가결정..

기일입찰 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항). 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해서 집행관에게 제출합니다. 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다(「민사집행법」 제103조제3항, 제115조제1항 및 「민사집행규칙」 제65조제2항). 매각기일에 경매 집행 법원에 출석 특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행됩니다. 따라서 입찰에 참여하려는 사람은 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다. 집행관은 매각기일이..