[부동산 경매] 입찰 전 준비 순서 ( 관심물건 선정, 권리분석, 현장조사 )

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경매 입찰 참여를 위한 사전 준비

 

일반적으로 경매에 대한 정보는 유료 경매정보사이트(경매지)를 통해 그 정보를 수집합니다.

무료 경매정보사이트도 있으나 유료가 좋은 점은 건축물대장이나 부동산등기 등을 별도비용없이 볼 수 있으며, 이미 낙찰된 물건이나 취소•변경된 물건도 찾을 수 있다는 점, 기본적인 권리분석 등을 지원한다는 점, 그리고 공매물건도 같이 찾아 볼 수 있다는 것입니다.

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경매 정보의 수집

- 매각 예정 물건에 대한 정보는 법원게시판, 관보•공보, 신문 또는 전자매체(경매정보사이트)를 통해 수집할 수 있습니다.

이를 통해 얻을 수 있는 입찰 관련 정보는 다음과 같습니다.

 

1. 부동산의 표시

2. 강제집행 또는 임의경매로 매각한다는 취지와 그 매각방법

3. 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유해서 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금약정 및 그 액수

4. 매각기일의 일시•장소, 매각기일을 진행할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우 입찰기간 •장소

5. 최저매각가격

6. 매각결정기일의 일시•장소

7. 매각물건명세서•현황조사보고서 및 평가서 사본

8. 일괄매각결정을 한 경우에는 그 취지
9. 매수신청인의 자격을 제한하는 경우에는 그 제한의 내용

10. 매수신청의 보증금액과 보증제공방법

 

- 일괄매각결정이란 법원이 여러 개의 부동산의 위치• 형태• 이용관계 등을 고려해서 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것을 말합니다 (「민사집행법」제98조제1항).

 

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대법원 홈페이지 법원공고란에서 경매정보 찾는 방법

 대법원 법원경매정보 사이트 (http: //www.courtauction.go.kr) 의 조기화면에서 '빠른물건검색'에 원하는 조건을 기재한 후 검색을 누르면 매각 공고된 물건 목록을 볼 수 있습니다.

사건번호: 한 개의 경매 사건에 부여된 고유의 번호입니다.

물건번호 및 용도: 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건이 개별매각되는 경우에 각 물건을 특정하기 위해 부여한 번호이며, 용도는 경매 물건의 사용용도로서 자신의 목적에 부합하는 경매 물건을 찾는 하나의 기준이 될 수 있습니다.
소재지 및 내역: 경매 물건의 소재지 및 건물의 구조와 면적 등을 알 수 있습니다.
비고: 특별매각조건, 일괄매각, 지분매각, 토지만 매각, 건물만 매각 등 법원이 특별히 정하고 있는 사항을 알 수 있습니다.

감정평가액 및 최저매각가격: 법원은 감정인의 감정평가액을 참고해서 최저매각가격을 정하는데, 유찰될 때마다 최저매각가격이 조금씩 낮아집니다. 법원이 특별히 정하는 경우를 제외하고는 최저매각가격의 10%를 매수신청보증으로 제공해야 하므로, 여기서는 최저매각가격 외에도 매수신청보증금액을 계산할 수 있습니다.

매각기일(입찰기간): 매각기일 및 입찰기간을 통해서 기일입찰인지, 기간입찰인지를 알 수 있습니다. 기일입찰인 경우 매각기일에 출석해서 입찰에 참여하므로 매각기일과 입찰기일이 동일하지만 , 기간입찰인(주로 온비드에서의 공매) 경우 입찰 기간이 마감된 후 매각기일이 열리므로 매각기일과 입찰기간에 차이가 있습니다.

진행상태: 해당 경매 사건이 신건인지 유찰인지를 알 수 있습니다. 유찰이 계속된 경우에는 경매 물건에 문제가 있을 수 있으므로 권리분석과 현장조사를 더욱 철저히 하는 것이 좋습니다.

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대법원 법원경매정보 사이트 경매 물건의 사건번호를 클릭하면 현황조사서, 감정평가서, 기일내역 등을 확인할 수 있으며, 물건상세조회에서부동산등기부도 열람할 수 있어 보다 구체적인 정보를 얻을 수 있습니다.

 

현황조사서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다 (「민사집행법」제85조 및 「민사집행규칙」제 46조) .

1. 사건의 표시
2. 부동산의 표시
3. 조사의 일시•장소 및 방법
4. 부동산의현상,점유관계,차임또는보증금의액수및그밖의현황

5. 그밖에법원이명한사항등에대해조사한내용
6. 부동산의현황을알수있는도면,사진등

경매 물건의 현황조사서

감정평가서에서 확인할 수 있는 사항은 다음과 같습니다 (「민사집행법」제97조제1항 및 「민사집행규칙」제 51조) .

1. 사건의 표시

2. 부동산의 표시

3. 부동산의 평가액과 평가일

4. 부동산이 있는 곳의 환경

5. 평가의목적이토지인경우에는지적,법령에서정한규제또는제한의유무와그내용및공시지가,그 밖에 평가에 참고가 된 사항

6. 평가의 목적이 건물인 경우에는 그 종류•구조•평면적, 그 밖에 추정되는 잔존 내구연수 등 평가에 참고가 된 사항

7. 평가액 산출의 과정
8. 그밖에법원이명한사항
9. 부동산의모습과그주변의환경을알수있는도면•사진

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관심 물건의 권리분석 및 현장조사

 

입찰에 참여하려는 사람은 위의 정보를 바탕으로 관심있는 부동산을 몇 가지 선정하고 그 물건에 대한 권리 분석과 현장조사를 통해 그 물건의 실제상황을 파악하고 가치를 평가하는 것이 좋습니다.

 

경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 이와 동시에 매수인이 인수하지 않는 권리는 말소되며, 말소되지 않는 권리는 매수인이 부담하게 됩니다 (「민사집행법」제135조 및 제144조제1항).

경매 받은 물건에 말소되지 않는 권리가 남아있으면(예를 들어, 전세권이 인수되는 경우 등) 매수인이 그 물건에 대해 권리를 완전히 행사하는 것이 어려울 수 있습니다. 그러나 법원이 비치하는 매각물건명세서, 감정평가서만으로는 물건을 취득할 때 인수되는 권리가 있는지 확인하기 쉽지 않습니다. 따라서 부동산등기기록, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서 등으로 권리 여부를 확인하고, 입찰참여의 적절성 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

 

권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등•초본(부동산등기기록의 경우는 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.

 

종류	확인할 수 있는 사항
부동산등기기록	각 토지나 각 건물대지의 지번 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위 - 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지 , 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다
토지대장, 임야대장	토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 공유 여부•공유 지분 및 공유자에 관한 사항, 대지권 등기여부• 대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등
건축물대장	건축물의 지번, 행정구역 건축물의 면적• 구조• 용도• 층수, 가설건축물 여부
토지이용계획 확인서	해당 부동산의 지역•지구 안에서 제한되는 행위와 거래규제 등

 

현장조사는 권리분석 확인 후 진행하는게 좋으며, 자신의 입찰 목적에 부합하는지를 평가해야 합니다.

법정지상권, 유치권에 관한 사항 등은 부동산등기기록 등의 공적 기록을 통해서 드러나지 않기 때문에 추후 매수인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 따라서 권리분석이 끝난 후에는 현장을 직접 방문해서 권리 사항을 다시 점검하고, 부동산의 보존상태, 입지, 주변 여건 등을 살피는 것이 좋습니다.

 

 

대표적인 경매정보사이트

• 대법원경매 사이트 : http://www.courtauction.go.kr/
• 지지옥션 : http://www.ggi.co.kr/
• 굿옥션 : http://www.goodauction.com/
• 탱크옥션 : http://www.tankauction.co.kr/
• 스피드옥션 : http://www.speedauction.co.kr/

 

그외 추천 사이트. 유료사이트로는 킹왕짱옥션 http://www.kwz.co.kr/ 도 고려해 보자. 특징으로는 초보자가 권리분석시 놓치기 쉬운 대항력이 있는 임차인을 노란색 배경으로 표시하고, 중요부분을 빨간색으로 표시해 줌으로 쉽게 구분 할 수 있다. (아래이미지참조) 

킹왕짱옥션

보통 이러한 사이트들은 가입 시 무료로 사용해 볼 수 있는 기간을 준다. 이를 십분 활용하여 어떤 사이트가 나에게 좀더 맞는지 확인해 두시기 바랍니다. 이외에도 여러 사이트가 존재하니 자신에게 맞는 사이트를 찾아 보시기 바랍니다.