날을 세우다

안녕하세요. 오늘은 선순위 임차인(대항력 있는 임차인)이 있는 경매물건을 볼때 권리분석시 어떤 부분들을 주의해야 하는지 간략하게 설명하도록 하겠습니다. 우리가 주의해서 볼점은 아래의 두가지 입니다. 1. 당해세의 유무 2. 조세로 인한 압류의 유무 2. 증액된 보증금의 유무 우선, 당해세가 있는지의 여부입니다. 당해세는 해당 부동산과 직접적으로 연관된 세금으로 배당시 선순위 임차인보다도 먼저 배당 받아 갑니다. 낙찰금액으로 선순위 임차인의 보증금을 배당할 수 있을 것으로 예상했지만, 당해세 금액이 예상보다 커서 선순위 임차인이 보증금을 전부 배당 받아 가지 못하는 경우가 발생하면 그 나머지 부분을 낙찰자(매수인)가 인수하여 변재해 주어야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 비슷하게는, 3,000만원 정도만..

안녕하세요. 오늘은 부동산의 시세를 추정해 볼 수 있는 사이트를 소개하고자 합니다. 부동산의 실거래가를 이용한 빅테이터 및 AI(인공지능)을 통한 토지 및 건물의 예상가를 쉽게 알아 볼 수 있는 방법입니다. 내가 살고 있는, 내가 사고자 하는 토지나 건물의 가격을 알아보고 매매가격이 합당한지 먼저 참고해 볼 수 있는 좋은 방법이라는 생각이 듭니다. 1. 먼저, 가장 공신력 있는 사이트인 KB부동산 [데이터허브]를 이용한 방법입니다. 일반적인 KB부동산앱이나 사이트에서는 지원되는 기능은 아니고, 따로 운영하고 있는 KB부동산 테이터허브 사이트를 이용하셔야 합니다. https://data.kbland.kr [KB부동산 데이터허브] KB가 만든 부동산 데이터 플랫폼 data.kbland.kr 홈 화면에서 아래..

안녕하세요. 우리가 인구이동을 알아야 하는 이유는 무엇을까요? 그것은 사람이 모이는 곳의 부동산 가격이 오르기 때문입니다. 부동산의 가치는 사람이 사용할 수 있을 때 그 가치가 생깁니다. 사람들이 모여들면 분명 그곳의 부동산 가치는 상승하게 됩니다. 그렇다면, 현재 어느곳에 사람들이 모이는지를 알 수 있다면... 미래를 가늠해 볼 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다. 오늘은 인구이동을 쉽게 알아볼 수 있는 사이트인 씨:리얼(SEE:REA)을 이용하는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 씨:리얼(SEE:REAL)은 'LH토지주택공사'에서 만든 사이트로 신뢰성이 높은 사이트 입니다. https://seereal.lh.or.kr/main.do 씨:리얼 (SEE:REAL) 지역* 주택유형 시도 아파트 다세대/연립 오피..

이번에 살펴볼 물건은 경매 2020-103844 물건입니다. 본 물건은 건물전부, 토지지분으로 나온 물건이며, 전세권자가 경매신청을 진행한 건 입니다. 위 물건의 내용을 보면 특이한 부분이 있습니다. 바로 전세권자가 경매를 신청하였는데, 을구 1번의 전세권설정등기는 소멸되지 않는다고 나온 부분입니다. 우리가 일반적으로 전세권으로 경매를 신청하거나 배당을 신청하게되면 그 전세권은 배당을 받고 소멸하게 된다고 알고 있습니다. 하지만... 여기에서는 전세권설정등기가 소멸되지 않는다고 하고 있습니다. 이와 관련한 내용은 아래 매각물건명세서에서도 확인이 가능합니다. 또한, 전세권으로 경매를 신청하면 임의경매로 진행이 되나, 여기에서는 강제경매로 진행이 되었습니다. 이 말은 전세권자가 물권으로 경매를 진행한 것이 ..

당해세란 매각 대상이 되는 당해 부동산에 대하여 부과된 조세를 줄여서 한 말입니다. 당해세에 대해서는 국가예산의 원활한 확보를 목적으로 우선 징수권을 법적으로 보장합니다. (당해세 우선원칙: 국세기본법 시행령 제18조 1항, 지방세법 시행령 제14조의 4에 의해서 항상 우선 변제를 받도록 되어 있습니다.) 당해세의 종류는 아래와 같습니다. 국 세 : 상속세, 증여세, 재평가세 지방세 : 재산세, 종합토지세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세(지역자원시설세로 통합됨) 경매에서 당해세를 살펴야 할 때는 대항력 있는 선순위 임차인이 배당으로 받지 못한 금액을 인수해야 할 때 주의해야 합니다. 이때, 예상보다 당해세 금액이 크다면 낙찰자가 인수해야할 금액이 커지기 때문입니다. 공매에서는 당해세를 알기 쉽지만, ..

경매에서 말소기준권리는 중요한 권리의 기준이 되며, 모든 물건을 볼 때의 가장 기본이 되는 사항입니다. 임차인 및 경매 낙찰자가 가장 신경써야 하는 것이 말소기준권으로 이를 기준으로 임차인은 선순위이면 대항력이 생기고, 후순위면 대항력을 잃게 됩니다. 낙찰자는 말소기준권을 살펴 선순위이면 인수하고 후순위면 소멸하기에 그 기준을 명확히 세울 수 있어야겠습니다. 말소기준권은 아래의 7가지만 그 기준이 됩니다. 1. 저당 2. 근저당 3. 압류 4. 가압류 5. 경매개시결정 6. 담보가등기 7. 전세권 (배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 인정) 아래의 그림은 말소기준권리를 기준으로 각각의 권리가 어떻게 구분 되는지를 알기쉽게 표시한 것입니다. 위 표에서도 중요하게 봐야 할 부분은 다음..

안녕하세요. 오늘은 많은 분들이 유료로 보시는 경매사이트에 대해서 말하고자 합니다. 보통 경매사이트에 올라온 내용을 무의식적으로 믿어 버리는 경향이 있습니다. 하지만, 경매사이트에 내용이 틀릴 때도 있으니 때로는 꼼꼼하게 따져봐야 할 거 같습니다. 아래는 한 사이트의 내용입니다. 위에서 말소기준권리는 2019. 4. 22 근저당으로 되어 있습니다. 이로인해 그 위에 있는 2019. 4. 17 소유권이전청구권가등기를 인수하는 것으로 나옵니다. 다음은 다른 경매사이트에 올라온 같은 물건에 대한 내용입니다. 위 경매지에서는 2019. 4. 17 소유권이전청구권가등기를 말소기준권리로 설정하고 있습니다. 이처럼 두 사이트의 말소기준권리가 다르게 표시되어 있는 것을 확인 할 수 있습니다. 그럼 어떤 사이트가 맞게 ..

최근 서민주거와 주택시장 안정을 위한 부동산 정책에 따라 「소득세법」· 「종합부동산세법」· 「법인세법」·「민간임대주택에 관한 특별법」 등이 개정되었습니다. 이에, 최근 개정된 부동산 3법·취득세 개정내용과 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정내용 및 보완조치를 알기 쉽게 정리하였습니다. 또한, 실무 종사자 및 납세자들의 이해를 돕기 위해 자주 묻는 내용을 100문 100답 형식으로 작성하였습니다.