날을 세우다

안녕하세요. 오늘은 경매 2020-511 물건을 살펴보도록 하겠습니다. 본 물건은 토지만 매각인 물건입니다. 사진에 보면 건물이 있는데요. 건물은 매각에서 제외된 상태입니다. 주변은 단독주택 및 펜션이 있으며 가까운 거리에 천(川)이 있어 여름에 휴양하기 좋아 보이며, 에어비엔비 등으로 활용이 가능할 것으로 보입니다. 물건현황을 한번 보겠습니다. 물건현황에서 보듯이 건물은 매각에서 제외이고 대지위에 조성된 석축과 수목도 매각에서 제외인 것을 알 수 있습니다. 이런 경우는 법정지상권이 성립하는지 아닌지를 먼저 따져서 출구전략을 세워야 합니다. 임의경매로 인한 물건은 법정지상권을 따지기 편한데요. 토지 위의 건물이 법정지상권이 성립하는지, 아닌지는 최초의 근저당을 기준으로 판단하면 됩니다. 근저당 설정일 보..

오늘은 경매 2020-102876 물건에 대해 알아보겠습니다. 현재 감정가 대비 약 50%의 가격에 진행되고 있는 물건입니다. 천안과 아산은 수도권은 아니지만 많은 호재를 가지고 있는 지역입니다. 많은 일자리가 생기고 있다는 것은 결국 인구가 증가한다는 것입니다. 사람이 살아야 땅도 사는 법! 부동산에서 인구의 증감은 미래를 예측하는 아주 중요한 포인트가 됩니다. 하지만, 본 물건지는 온양온천역을 중심으로 이미 오래전부터 형성된 구도심에 속하는 지역으로 이 곳까지 개발이 진행 될지는 보수적인 안목으로 접근해야 될 거 같습니다. 대지면적은 약 50평으로 다가구 또는 다중주택을 짖기에는 좋은 땅이지만, 도로가 3M 밖에 안되기 때문에 건축허가시 어려움이 있을 것으로 예상 됩니다. 참고로 2015년도에 건물을..

오늘은 경매 2020-10533 물건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 본 물건은 구미에 위치해 있으며, 전용면적 21평이고 대지권은 11평이며 대지권이 등기되어 있지 않은 상태입니다. 선순위 전세권이 있어서 일까요. 많이 유찰되어 있습니다. 도전해 볼만한 물건인 듯 합니다. 그렇다면 먼저 어떤 토지에 위치하고 있는지는부터 확인해 보도록 하겠습니다. 아래는 토지이용계획원을 통해 알아본 내용입니다. 건폐율과 용적률이 적지 않습니다. 5층까지 지을 수 있는 땅에 현재는 3층까지 사용하고 있는 실정입니다. 토지별도등기가 발생하는 이유는 일반적으로 토지 위에 건물을 지을 때 토지를 담보로 대출을 받고 건물을 다 지은 후에는 대출을 변제한 후 세대별로 토지등기를 해주어야 하는데, 미처 변제가 이루어지지 않아 토지 등..

오늘 알아볼 물건은 경매 2020-22188 물건입니다. 제가 이 물건이 이뻐보였던 부분은 테라스가 있다는 것이었습니다. 사무실로 사용하던 주거로 사용하던 테라스가 존재한다는 것은 큰 메리트가 아닐까 합니다. 본 물건의 조사포인트를 알아 보겠습니다. 공부상 '근린생활시설(사무소)'이나, 현황 '주거용'으로 이용 중이어서 법인으로 입찰 시 취득세는 어떻게 되는지? 공부와 현황이 달라서 이행강제금이 부과되고 있는지? 근린생활시설을 주거용으로 용도변경이 용이한지? 채권자가 유동화회사로 NPL 작업이 가능한지? 주거용일 때와 사무용일 때 매매금액과 전월세금액은 어떻게 되는지? 먼저 법인으로 낙찰 시 취득세에 대해선 해당구청에 문의해본 결과 답변은 다음과 같습니다 : 취득세는 공부를 기준으로 하기 때문에 공부상 ..

오늘은 공매 2021-05992-003 물건에 대해 설펴보겠습니다. 입찰일이 이글을 작성하는 당일인점 참고하시기 바랍니다. 본 물건은 288㎡(약87평)의 임야로 나오지만 사실은 576㎡*1/2에 해당하는 면적으로 지분매각입니다. 공매에서는 친절하게 지분매각이라는 표시를 따로 해주고 있지 않아 감정평가서를 꼼꼼히 봐야 합니다. 아래는 감정평가서의 내용입니다. 본 물건은 2인 공유지분형태임을 명시하고 있습니다. 감정평가서를 살표보던 중에 아래와 같은 내용을 발견하게 되었습니다. 도로편입예정지라는 문구가 나옵니다. 이 부분을 확인하기 위해 토지이용계획원을 확인해 보겠습니다. 본 물건지는 계획관리구역이며 주거개발진흥지구이고 지구단위계획구역인 등 앞으로 개발이 확발할 것을 예상할 수 있는 좋은 지역인 것을 알 ..

오늘은 공매 2020-19309-001 물건에 대해 알아보겠습니다. 등기사항을 보니 임의경매 2020타경895 가 같이 신청되어 있어 확인을 해 보았습니다. 위에서 특이한 점은 공매시작가와 경매시작가가 다르다는 것입니다. 경매개시결정일은 2020년 2월 20일 입니다. 감정평가는 두번에 걸쳐 이루어졌습니다. 첫번째 감정평가는 아래와 같습니다. 첫번째 감정평가 시점은 2020. 3. 12일 기준이고, 금액은 31.5억 입니다. 두번째 감정평가는 아래와 같습니다. 두번째 감정평가는 약 14개월 후인 2021. 5. 21 에 이루어졌으며, 평가액은 33억으로 약 1.5억이 상승했습니다. 다음은 공매에 나온 감정평가서를 살펴보았습니다. 공매진행 과정에서의 감정평가는 2021. 6. 8에 진행되었으며 금액은 36..

오늘은 경매번호 2020-529993 에 대한 물건을 보겠습니다. 본 물건에 대한 특징을 살펴 보겠습니다. 일반상업지역에 위치한 34평의 대지입니다. 세로를 이용하여 차량 출입이 가능하지만 건축이 가능한 여건인지는 확인해 보아야 합니다. 기타 주변 호재에 대한 조사가 이루어져야 겠습니다. 먼저 땅의 정확한 이용가능성을 판단해 보기 위해 토지이용계획원을 살펴 보겠습니다. 이 대지는 일반상업지역이며, 방화지구 입니다. 방화지구는 화재의 위험 예방이 필요한 지구로서 지자체 조례로 해당 용도지역 안의 건폐율에 대해 제한도 하고 있어 이와 관련한 건폐율을 확인해 두어야 합니다. 그 내용은 아래와 같습니다. 위 내용을 보면 일반상업지역의 건폐율은 70%이나, 방화지구의 건폐율은 내화구조인 건축물인 경우 80%로 제..

오늘은 경매물건 2020-3186에 대해 알아보겠습니다. 이 물건의 특징을 알아보겠습니다. 본 물건은 농지로서 지적도상 맹지입니다. 일부 지상에 수목(과실수 등) 수십 주가 식재되어 있어 지상권이 성립하는지 알아보아야 합니다. 농지전용협의가 완료된 농지로서 농지취득자격증명 제출이 불필요합니다. 우선 이 토지의 가치를 높이기 위해 맹지를 탈출 할 수 있는 방법이 있는지 토지이용계획열람을 살펴 보겠습니다. 위 토지이용계획원을 보면 본 물건은 농지이나 도시지역에 속하며 자연녹지지역 입니다. 하지만, 이 토지에 접한 부분에 실제로는 없는 도로선이 표시되어 있는 것을 확인 할 수 있습니다. 만약, 표시된 계획대로 도로가 생긴다면 이땅의 가치는 두배이상 상승할 것입니다. 그렇다면 추가적으로 이 도로가 언제 생길지 ..