법인 전세권은 소멸 ・ 직원이 점유하고 있다면 대항력은?

오늘은 경매 2020-10533 물건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

본 물건은 구미에 위치해 있으며, 전용면적 21평이고 대지권은 11평이며 대지권이 등기되어 있지 않은 상태입니다.
선순위 전세권이 있어서 일까요. 많이 유찰되어 있습니다. 도전해 볼만한 물건인 듯 합니다.

그렇다면 먼저 어떤 토지에 위치하고 있는지는부터 확인해 보도록 하겠습니다.
아래는 토지이용계획원을 통해 알아본 내용입니다.

건폐율과 용적률이 적지 않습니다. 5층까지 지을 수 있는 땅에 현재는 3층까지 사용하고 있는 실정입니다.

토지별도등기가 발생하는 이유는 일반적으로 토지 위에 건물을 지을 때 토지를 담보로 대출을 받고 건물을 다 지은 후에는 대출을 변제한 후 세대별로 토지등기를 해주어야 하는데, 미처 변제가 이루어지지 않아 토지 등기상에 저당권이 남아 있을 때 발생합니다.

본 물건은 다행히 근저당권자인 대구은행에서 채권부존재 신고가 되어 있어 다툼의 소지가 사라진 상태이므로 낙찰에 문제가 발생하지 않습니다.

다음으로 살펴볼 부분은 선순위 임차인에 대한 부분입니다.

이제까지 올린 글 중에서 현재 가장 복잡한 구성을 가지고 있어 정신 바짝 차려야겠습니다.

순서대로 따라가 보겠습니다.

1.
임차인현황에 롯데칠성음료(주)가 선순위전세권등기자로 되어 있습니다.
하지만, 전입일자와 확정일자는 없습니다. 그 이유는 전입은 자연인(살아있는 사람)만 가능하기 때문입니다. 법인은 법적으로 사람처럼 인정한다는 뜻이어서 법인으로는 전입신고가 불가합니다. 법인이 전세권 설정을 꼭 해야 하는 이유이기도 합니다.
그렇다면 언제부터 전세권이 설정되었을까요?
아래 등기부현황을 보면 존속기간이 2000. 11. 04~2002. 11. 03 까지 2년으로 설정되어 있는 것을 알 수 있습니다.

2.
전세권자인 롯데칠성음료(주)가 경매를 신청했습니다.
전세권자가 경매를 신청하거나, 경매 진행 시 배당을 요구하면 전세권은 소멸하게 됩니다.
배당으로 받지 못하는 금액을 낙찰자가 인수하지 않아도 된다는 뜻입니다.

3.
하지만, 법인이라고 무조건 대항력이 없을까요?
아닙니다. 중소기업에 해당하는 법인이 직원의 숙소로 사용하고 직원이 전입신고하고 점유하였다면 대항력이 생깁니다.
아래는 관련법의 내용입니다.

주택임대차보호법의 대항력

롯데칠성음료(주)가 전세권을 설정하고 본 물건을 숙소로 사용하였고, 위 임차인현황에 전입신고를 한 손*준님과 채*웅님이 롯데칠성음료(주)의 직원으로 숙소에서 지내며 현재까지 전입신고하고 점유를 유지하고 있다면... 대항력을 유지할 조건은 갖추게 되는 것입니다.

 

📌  중요 포인트 하나더!  - 직원의 전입신고도 선순위여야 합니다.

- 주택임대차보호법 3조3항에 보면 전입신고를 마쳤을 때 다음 날 0시부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다라고 하고 있습니다.
또한, 중간에 직원이 변경된 경우에는 새로운 직원이 점유하고 전입신고한 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 하였습니다. -

등기부현황 [을구4]에 보면 2017. 02. 07에 근저당이 잡혀 있습니다.
만약, 직원의 전입신고가 이 근저당 보다 늦었다면 어떻게 되었을까요? 
답은 후순위가 뒤어 대항력이 생기지 않습니다.

다시말해, [을구4]의 근저당이 2011. 01. 03 이전에 등기되었다면...
임차인현황의 채*웅님이 롯데칠성음료(주)의 직원이고 전입신고를 하였다하지만 대항력을 상실했을 것입니다.

4.
그런데 말입니다.
위에 주택임대차보호법 3조3항의 앞부부에 보면 '중소기업에 해당하는 법인'이라고 명시하고 있습니다.
그렇다면 이 부분을 확인해 보겠습니다.

건물등기 [을구]에 전세권 설정 부분을 확인해 보겠습니다.

전세권을 설정한 법인의 내용을 볼 수 있습니다.
이제 이 자료를 가지고 전자공시시스템( http://dart.fss.or.kr/ )에 들어가서 확인해 보았습니다.

우리가 아는 바로 그 회사가 맞았습니다.
그렇다면 중소기업에 해당하는지를 알아보겠습니다.

회사의 보고서에 들어가 회사의 개요를 살펴보니 중소기업에 해당되지 않습니다.

5.
위에서 확인한 것처럼 중소기업에 해당하지 않는다면, 직원이 본 물건에 전입하여 점유하고 있다 하여도 대항력이 생기지 않는다는 말이 됩니다.


결론입니다.
본 물건은 법인이 전세권등기를 하였으나 전세권으로 경매신청을 하였으므로 소멸합니다.
또한, 현재까지 점유를 하고 있다더라도 중소기업에 해당하지 않아 주택임대차보호법에 보호를 받지 못하여 대항력을 행사할 수 없습니다.
즉, 낙찰자가 인수할 부분이 없어 보입니다.

 

 

이제는 주변 시세를 알아볼 차례입니다.

본 물건은 사용승인 1996년도이며 전용면적은 21평입니다.

현재 5번 유찰되어 최저가가 감정가 대비 14%인 9,440,000원 입니다.

2021년~2020년 사이에 인근에 비슷한 년식과 평수로 검색한 결과 1991~1997년 물건이 있어 살펴봤습니다.

같은 관평동에서는 거래가 없었으며, 반경 1.5Km 이내에서 살펴 보았습니다.

 

검색된 물건 중 실거래가로 가장 낮은 금액은 3,500만원이었습니다.

시세조사시 이 금액을 기준으로 비교해 봐도 좋을거 같습니다.

 

다세대를 매입하는데에는 재개발, 재건축에 대한 기대감이 높은 곳이 투자에 적합합니다.

현재 이 지역의 건물 노후도를 살펴 보겠습니다.

파란색에 가까울수록 신축건물입니다.

아쉽게도 주변에 새로지은지 오래되지 않은 건물들이 많은 것을 볼 수 있습니다.

가까운 시일내에 지역에 재개발 관련한 호재는 있기는 어려워 보이네요.

 

이상으로 본 물건에 대한 가조사를 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.

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제가 본 물건을 처음 봤을 때에는 전세권자가 경매신청을 하였으므로 소멸한다라고 생각했습니다.
하지만, 계속 점유하고 있다면 대항력이 있기에 배당으로 받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다고 생각했습니다.
이 부분을 확인하기 위해 추가적인 조사를 하던 중, 중소기업에 해당하지 않는다면 법적보호를 받지 못한다는 부분을 알게 되었습니다.

단순해 보이지만 단순하지만은 않은 물건이었습니다.

 

 

 

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입찰결과는 아래와 같습니다.

제가 알고 있는 지인이 낙찰을 받았습니다.

처음 이 물건을 발견한 분입니다.  덕분에 이 포스팅도 하게 되었습니다.

이자리를 빌려 다시한번 낙찰을 축하드립니다...^^