강원도 영월 법정지상권 성립 물건 ( 농취증 요구 )

안녕하세요. 

오늘은 경매 2020-511 물건을 살펴보도록 하겠습니다.

본 물건은 토지만 매각인 물건입니다.

사진에 보면 건물이 있는데요. 건물은 매각에서 제외된 상태입니다.

 

주변은 단독주택 및 펜션이 있으며 가까운 거리에 천(川)이 있어 여름에 휴양하기 좋아 보이며, 에어비엔비 등으로 활용이 가능할 것으로 보입니다.

 

물건현황을 한번 보겠습니다.

대지가 세필지 인데, 그 중에 건물이 올라가 있는 기호(1)번 토지가 전으로 되어 있습니다.

물건현황에서 보듯이 건물은 매각에서 제외이고 대지위에 조성된 석축과 수목도 매각에서 제외인 것을 알 수 있습니다.

 

이런 경우는 법정지상권이 성립하는지 아닌지를 먼저 따져서 출구전략을 세워야 합니다.

 

임의경매로 인한 물건은 법정지상권을 따지기 편한데요.

토지 위의 건물이 법정지상권이 성립하는지, 아닌지는 최초의 근저당을 기준으로 판단하면 됩니다.

 

근저당 설정일 보다 건물이 먼저 토지위에 있었다면... 법정지상권이 성립합니다.

반대로, 근저당 설정일에 건물이 없었고 추후에 건물이 생겼다면 법정지상권은 성립하지 않습니다.

 

이부분이 왜 중요하냐면, 법정지상권이 성립하지 않는 건물은 철거가 가능하기 때문입니다.

낙찰 받은 토지를 온전히 사용할 수 있게 되게 때문에 토지의 값어치도 올라가게 됩니다.

 

이 물건에서 중점적으로 살펴야 할 부분은 아래와 같습니다.

• 법정지상권이 성립하는가?
• 법정지상권이 성립한다면 출구 전략은?
• 공부상 '전'이어서 농지취득자격증명원을 제출해야 하는가?

이정도를 살펴보면 될 것 같습니다.

 

그렇다면, 법정지상권을 따져보기 위해 근저당 설정일이 언제인지 먼저 살펴보도록 하겠습니다.

2017년 12월 22일에 근저당을 설정하였습니다. 

그렇다면 이때 건물이 토지위에 있었는지 아닌지만 확인하면 될 것입니다.

 

제일 먼저 가장 편하게 비교해 볼 수 있는건 위성사진 일 것입니다.

카카오맵을 이용해 살펴보도록 하겠습니다.

 다행히 2017년도 항공사진이 존재합니다.

사진에서 보면 주변 산에 녹음이 짙음을 알 수 있습니다.

즉 2017년 4~10월 사이에 찰영된 사진으로 유추해 볼 수 있습니다.

근저당 설정일은 12월 22일로 한 겨울일 때 이므로... 이미 근저당 설정일 이전에 건물이 존재하고 있었음을 알 수 있었습니다.

 

그렇다면, 본 토지위에 존재하는 건물은 법정지상권이 성립하는 물건이 됩니다.

법정지상권이 성립하는 건물은 토지를 낙찰 받아 소송을 진행하더라도 결국 철거가 어렵습니다.

이럴때에는 내 땅위에 건물이 있어 나에게 손해를 주고 있음으로 손해배상 소송이나 부당이득반환청구 소송을 이용하여 '지료'를 받을 수 있도록 소송을 진행하면 됩니다.

 

이때, 보통 토지가의 3%정도를 받을 수 있을 것입니다. (낙찰가 아님)

감정가 기준으로 3.2억에 대한 3%면 약 960만원이 됩니다. (지료는 1년 단위로 한번에 받음)

위 내용은 현황조사서 상의 내용입니다. 

채무자가 여름에만 잠깐 사용하는 별장같은 느낌의 건물이므로, 이 건물을 사용하기 위해 매년마다 960만원을 토지주인 낙찰자에게 지급하면서 계속 사용하기는 어려울 것으로 보입니다.

 

법정지상권이 성립하는 본 물건에 대한 출구 전략은 다음과 같습니다.

 

위 소송에서 승소 후 건물주로 부터 1회분에 해당하는 지료를 받지 못하였다면 채무불이행을 원인으로한 소송을 진행하고 이 판결문으로 강제경매신청을 진행합니다. 

강제경매가 진행되면 토지는 제외한 건물만 경매에 나오게 되므로 아무나 쉽게 경매에 참여하지 못하게 될 것입니다.

이때, 적정 수준까지 떨어진 건물을 경매로 토지주가 낙찰 받으면 될 것입니다.

 

다음으로는 농지취득자격증명원 발급에 관해 살펴 보겠습니다.

위 내용은 매각물건명세서에 나온 내용으로 농지취득자격증명 제출이 필요하다고 되어 있습니다.

하지만 실제로는 건물이 들어서 있어 농사가 불가능하여 농취증을 받기 힘들어 보입니다.

 

이럴때는 아래와 같은 확인 절차를 걸처야 합니다.

1.  건물이 올라가 있는 토지가 농지전용허가를 받았는가?
2.  농취증을 발급해주는 담당자에게 현 상황을 설명하고 농취증반려증에 내가 원하는 문구를 놓어 줄 수 있는가?

위의 1번 농지전용허가를 받았는지를 확인하는 것은 해당 토지가 농지에서 토지로 변경되어야 하는데 행정절차상의 오류로 인해 미처 등기되지 않았을 경우를 확인하기 위함입니다.

관련 지자체 농지전용담당자에게 농지전용이 된 토지인지를 확인해 보시기 바랍니다.

 

본 물건과 관련하여 담당자와 통화한 결과 농지전용신청은 되어 있는 상태이지만 건축허가, 착공, 사용승인 등 어느 부분에서 멈추어져 있는지는 모르나 아직 대지로 형질변경은 되지 않은 상태라고 하였습니다.

 

다음으로 2번 농취증반려 내용에 내가 원하는 문구를 놓어 줄 수 있는지를 협의해 보셔야 합니다.

'농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침'에 따르면 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우로 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할 관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우라고적혀 있습니다. 

따라서, 농취증 발급 담당자에게 미발급사유를 '토지가 주택의 대지로 사용되어 농업경영목적의 실현이 불가능하다'라는 문구로 기재해서 반려통지서를 받으면 될 것입니다.

 

이때, 이와 관련한 내용을 담당자가 모를 수 있으니 몇가지 자료를 프린트해서 준비해 가신다면 많은 도움이 될 것입니다.

출처: https://blog.naver.com/sgn85/221069393048

이런 순서대로 처리하시면 되겠습니다.

 

2021. 12  추가 )

요즘은 농지가 아니라는 사실증명서를 제출하면 된다고 자상하게 표기도 해 줍니다... ^^

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영월군에는 신속허가처리과가 있습니다.

여기에서 한번에 전반적인 업무처리 및 문의가 가능했습니다.

 

본 물건과 관련하여 건물에 대한 추가 문의로 답변을 들을 수 있었는데요.

간략한 내용은 아래와 같습니다.

 

• 건물은 96년도에 농지전용 협의를 받은 상태이다. 인허가는 다 받았으나 건축물에 대한 허가만 못 받아 대지로 변경되지 못하고 있다.
• 건축물을 양생할려면 건축년도를 확인해야 한다. 2006년 이전에 지었다면 건축물대장 생성 신청만으로 끝낼 수 있다. 하지만, 2006년 이후에 지었다면 건축신고(건축사에 의뢰)로 진행해야 하는데 좀더 복잡해지고 이행강제금도 부과될 것이다.
• 건축년도를 예측해 보려면 국토지리원에 2005~2007년도 위성사진(또는 항공사진)을 이용하여 확인하고 소명하면 된다.
• 현재 단층건물이 토지(3)의 경계를 넘어가 있는 것으로 판단된다. 정확한 것은 측량을 통해 확인이 필요하다. 이때, 넘어간 부분에 대해서는 부분 철거등을 해야된다.  그 이후에 토지분활을 하던가 해서 대지로 전용이 가능하다. 즉, 넘어간 부분에 대해서는 원상복구를 무조건 해야 된다. ( 안하면 이행강제금이 나올 것으로 예상 됨 )
• 위에서 처럼 농지전용 협의는 되어 있는 상태이므로, 낙찰 후 증명서를 가지고 오면 농지전용협의 문서를 받을 수 있고 이것으로 농취증을 받아 첨부하면 될 것으로 판단 됨.

이 정도의 정보를 얻을 수 있었습니다.

 

또한, 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 및 이행의무는 건물주에게 속하는 것이어서 낙찰로 받은 토지주에게는 영향이 없다는 답변도 받았습니다.  

본 물건의 토지를 낙찰 받게 되면 건물주에겐 추가적인 부담으로 작용할 수 있는 부분이어서 건물에 대한 매매협상시 유리한 위치를 점할 수 있을 것으로 봅니다.

 

차후에 토지를 가져오고, 건물에 대해서는 일반매매등을 통해서 소유권을 가져 온 후에 건축물대장을 만들어 양생하고, 농지 부분으로 넘어간 건물은 그 만큼 짤라내던 건물을 들어서 옮기던 해야 할 거 같습니다.

 

국토지리원에 들어가서 살펴본 결과 2005년도에도 건물이 존재하였습니다.

다만, 국토지리원에 주소를 넣고 위성사진을 조회할 때 본 물건의 위치와 맞지 않는 곳을 표시해 주어서 찾는데 어려움이 있었습니다.

대조해 본 결과 위 사진에서 '실제위치'라고 표시된 곳이 본 물건지 였습니다.

 

이부분은 국토지리원에 따로 문의하여 위치조정 받아야 될 것입니다.