인천 만수동 공부상 '근린', 현황상 '주거' 물건

오늘 알아볼 물건은 경매 2020-22188 물건입니다.

제가 이 물건이 이뻐보였던 부분은 테라스가 있다는 것이었습니다.

사무실로 사용하던 주거로 사용하던 테라스가 존재한다는 것은 큰 메리트가 아닐까 합니다.

테라스 부분과 그늘막 어링

 

본 물건의 조사포인트를 알아 보겠습니다.

 

• 공부상 '근린생활시설(사무소)'이나, 현황 '주거용'으로 이용 중이어서 법인으로 입찰 시 취득세는 어떻게 되는지?
• 공부와 현황이 달라서 이행강제금이 부과되고 있는지?
• 근린생활시설을 주거용으로 용도변경이 용이한지?
• 채권자가 유동화회사로 NPL 작업이 가능한지?
• 주거용일 때와 사무용일 때 매매금액과 전월세금액은 어떻게 되는지?

 

먼저 법인으로 낙찰 시 취득세에 대해선 해당구청에 문의해본 결과 답변은 다음과 같습니다

: 취득세는 공부를 기준으로 하기 때문에 공부상 근린생활시설로서 4.6% 이다.

 단, 법인이 취득하면서 지점으로 사용시에는 취득세가 9.4% 인 점을 유의해야 한다.

 

위에서 처럼 법인의 지점으로 사용하게 되면 취득세가 높아지기에 낙찰 받으면 임대를 놓아야 될 것 입니다.

 

다음으로 현황이 공부와 다름에 따른 이행강제금에 대해 해당구청에 문의한 답변입니다.

: 이행강제금의 부과 내역은 소유주가 아니면 알려줄 수 없다.

 만약, 매입 후 공부와 다르게 사용하고 있다면 이행강제금이 부과 될 수도 있다.

 

위에 답변 처럼 이행강제금이 무섭다면 공부상과 같이 근린생활시설로 사용하여야 겠습니다.

 

다음으로는 용도변경에 관해 주변 건축사사무소에 문의해 봤습니다.

: 용도변경이 가능한지 정확히 알아보려면 의뢰하여야 한다.

용역비는 50만원 든다.

필요서류로는 현황도면, 배치도 등이 있어야 한다. 추가적인 공사가 필요할 수 있기 때문이다.

쉽게 용도변경이 되었다면 기존 소유주가 이미 변경을 시도했을 것이다.

특히, 쉽지 않은 부분은 주차장의 확보이다. 

집합건물의 특징 상 주차장을 확보하기 위해서는 전체동의를 받아야 한다.

 

 

본 건물은 현황상 1층은 소매점, 2층은 사무소, 3~6층은 주택으로 되어있습니다.

주택으로 되어 있는 세대만 16세대로 주차공간 확보가 어려워 보입니다.

 

이렇게 평상시에도 주차공간이 협소하고 모자른 상태에서 주거로 용도변경을 하기위해 지분으로 되어 있는 주차장의 일부를 내어주는 것에 대해 동의를 받는 것은 무척이나 어려운 일이라 생각되어 집니다.

 

 

 

 

 

 

총 주차대수 20대 중에서 16세대를 빼면

1층에 상가 5곳과 2층 사무소 4곳 해서 9호실이 나머지 4대의 주차공간을 사용하여야 합니다.

하지만, 기계식 주차시설은 넣을 수 있는 차종이 한정적이어서  잘 주차를 하지 않으므로 12대의 공간에 주차로 신경써야 하는 상황 입니다.

 

 

내부에 기계식 주차타워가 보입니다.

 

다음으로 채권자가 유동화회사로 되어 있어 NPL 매입이 가능한지 알아 보았습니다.

담당자와 통화에서 다음과 같은 사실을 알 수 있었습니다.

: NPL로 처리하기에 금액이 너무 적다.

아파트나 주택들은 잘 취급하지 않는다. 적어도 금액이 5억은 넘어야...

NPL로는 주로 공장, 상가 등을 처리한다.

본 물건은 그냥 입찰하시는게 좋겠다.

 

본 물건도 NPL 처리가 가능하지 않을까 싶어 연락해 보았으나 금액이 작아 신경안쓰는 듯 했습니다.

 

그렇다면 마지막으로 시세를 가조사해 보도록 하겠습니다.

인근에 연식이 비슷하면서 최근에 거래된 내역을 찾아 보았으나 마땅한 거래를 찾을 수 없었습니다.

이지역은 대부분 주거지역이고 연식도 오래된 건물들이어서 근린시설의 거래를 찾기 어려웠습니다.

붉은색으로 갈수록 노후된 건물입니다.

30년 이상된 건물만 표시

위 사진은 30년 이상만 된 건물들을 표시해 보았습니다. 

이 일대에는 노후된 건물들이 많아 재개발 압력이 있어 보입니다.

그 중에서 개발이익을 높게 보기 위해서는 대지면적이 넓은 곳을 택해야 하므로, 단독주택이 밀집한 지역을 우선순위로 둘 가능성이 높아 보입니다.

아래는 단독주거지를 나타낸 지도입니다.

여러분도 시세조사시 본 물건만이 아닌 주변의 변화에도 신경을 쓰실 겁니다.

앞으로의 재개발 가능성 및 그에 따른 호재의 영향까지 고려하여 시세조사를 진행하시면 좀 더 좋은 결과가 있을 것 같습니다.

 

오늘은 여기에서 마무리 하겠습니다. 

감사합니다.

 

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21. 7. 30 임장 후기

 

오늘 근처를 지날 일이 있어 생각난김에 본 물건 1층에 위치한 조은부동산에 들려 보았습니다.

제가 방문했을 시 사장님은 근처에 출타 중이셨습니다.

전화로 경매물건 때문에 들렸다고 말씀드리니, 싫어하는 내색없이 30분 정도 기다리라 하셨습니다.

 

시간이 남기에 건물을 둘러보고 주차장을 살펴 보고 오는데, 이쪽 만수역재개발추진위원회에 계신 분을 만나뵐 수 있었습니다.

이 분도 부동산 사장님을 만나러 오셔서 사장님 오실 때까지 시간이 된다면서 재개발에 관한 이야기를 해주셨습니다.

만수역 재개발추진위 위치 연락처

현재 재개발을 위한 동의서를 받고 계신 중이며, 약 22% 정도 동의가 된 상태라고 하셨습니다.

제가 지역에 어르신분들이 많이 사시면 동의 받기 힘들지 않냐고 물어보니, 

이쪽 지역에서 실거주 하시는 분들은 20% 정도 되고 나머지는 투자자분들이어서 걱정하지 않는다고 하십니다.

그리고 요즘은 어르신분들이 오히려 재개발 이야기를 서로 구전하고 계셔서 코로나 단계가 낮아지면 활성화 될 거 같다는 의견이셨습니다.

 

마침, 부동산 사장님이 돌아오셔서 대화를 더 이어가진 못하였습니다만 큰 도움을 받았습니다.

나중에라도 궁금증이 생기면 연락드려 봐야 겠습니다.

 

만수동 조은부동산 사장님은 키도 크시고 훈훈하신데다가 말씀도 시원시원하게 잘 해주시는 분이셨습니다.

아래는 본 물건과 관련하여 나눈 대화의 일부 입니다.

 

• 본 물건으로 찾아오신 분이 5명 있으셨다.
• 2013년 분양가는 1.6억 정도 되었다.
• 분양 후에는 원래 가격이 떨어져야 하지만, 지역 개발 호재에 힘입어 도리어 상승하고 있는 분위기다.
• 지역에 호재 있으므로, 일반매매로라도 미리 사두는 것을 권장한다.

저에게 얼마정도 쓸 생각이냐고 물으셔서, 1.2억 정도 생각한다고 말씀드렸더니...

선듯 그 가격에는 안될거다라고 하십니다. 노리고 있는 분들이 제법 있다고 말씀하십니다.

아마도 부동산에 방문하셨던 분들 때문인거 같습니다.

 

그렇다면, 이 물건의 낙찰가를 산정해 보도록 하겠습니다.

본 물건의 소유자도 2017년 12월에 경매로 낙찰 받으신 분이었습니다. 낙찰가는 13,700만원 이었습니다.

그리고, 현재 보증금 3,000만원에 월세 60만원을 기준으로 계산해 보도록 하겠습니다.

 

계산법은 아래와 같습니다.

 

상가수익률 계산법
(월세*12개월)/(매입가 - 임대보증금) = 수익률

상가 역산법
((월세 * 12달) / 수익률 ) + 보증금 = 추정시세

위의 수익률은 전 낙찰가를 기준으로 현재의 수익률이 얼마인지를 본 것입니다. 

역산 추정시세는 보증금과 월세에 희망하는 수익률을 적용하여 역산한 추정시세입니다.

즉, 이 정도 월세에 이 정도 수익률이면 이가격에 사도 되겠다는 짐작을 할 수 있는 계산식입니다.

 

희망 수익률은 현재 인천의 평균 오피스텔 수익률을 기준으로 했습니다.

2021-04-13일자 보도

 

이 계산에는 대출을 넣지 않고 계산한 수익률입니다.

만약에 대출이 있다면 수익률은 몇배로 올라가게 될 것입니다.

 

참고로 경매로 매입한 상가에 대해서는 건물분에 대한 부가가치세가 없으며, 따라서 환급도 없습니다.

다만, 매도시에는 건물분에 대해 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 거래징수하여 신고납부해야 됨을 주의해야 합니다.

 

 

 

추가적으로 부동산사장님께서 권하는 지역은 아래 사진의 위치라고 하셨습니다.

개발 지역에서 빠져 있지만, 주변이 개발되면 반드시 같이 지가상승이 있을 지역이라고 말씀해 주셨습니다.

이쪽에 일반매매로 반지하도 수리해서 6,000만원에 나온게 있으시다면서...

 

하여간, 시간이 없어 다른 부동산에 들리지 않고 바로 지역을 벋어났지만, 뜻하지 않은 만남도 있었고 마음씨 좋으신 부동산 사장님을 만나 추가적으로 궁금한 부분이 있으면 다시 연락드리기로 하고 명함을 받아 돌아왔습니다. 

 

저도 결과가 나올 때까지 쭉 지켜보아야 겠습니다.

 

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저도 13,100만원에 입찰에 참여하였습니다. 

무피투자 범위에서 가격을 산정하였습니다.

 

아래는 입찰 결과입니다.

낙찰에 성공하신 분에게 축하드립니다.