[부동산 경매] 부동산등기 기록 보는 방법(토지등기, 건물등기, 토지이용계획)

부동산등기기록에서 확인할 수 있는 사항

 

부동산등기기록은 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 기재해 놓은 공적 기록으로 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성되어 있습니다 (「부동산등기법」 제15조제1항) . 부동산등기기록에는 부동산의 표시와 그 변경에 관한 사항, 소유권 , 지상권• 지역권• 전세권• 저당권• 권리질권• 채권담보권• 임차권 등의 설정과 그 변동, 가등기• 압류등기• 가압류등기• 가처분등기 등에 관한 사항이 기재되므로, 해당 물건에 현재 설정되어 있는 권리가 무엇인지, 그 권리가 매수로 인해 말소되는지 아니면 인수되는지를 확인할 수 있습니다 (「부동산등기법」제3조, 제34조, 제40조 및 제48조) 

부동산등기기록은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되며, 각각에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다 (「부동산등기법」제15조제2항,「부동산등기규칙」제13조 및 제14조).

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< 표제부 >

표제부는 토지등기기록의 표제부와 건물등기기록의 표제부로 구성되며, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예를 들어 , 00아파트 1이동)에 대한 표제부와 개개의 건물(예를 들어 , 00아파트 1이동 1이호)에 대한 표제부로 구성됩니다 (「부동산등기법」제34조, 제40조,「부동산등기규칙」제13조 및 제14조제1항) .

표제부에서는 토지나 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제 10조제1항, 제34조 및 제40조) .

 

※ 표제부 보는 법

•표시번호: 등기한 순서를 알 수 있습니다.
•접수: 등기신청서를 접수한 날짜입니다.
•소재지번: 토지가 위치하고 있는 토지의 소재지를 알 수 있습니다.

•지목: 토지의 사용목적 (예를 들어 대지, 공장용지 , 학교용지 , 임야 등)을 알 수 있습니다. , 면적: 토지의 전체면적을 알 수 있습니다.
•등기원인 및 기타사항: 표제부에 관한 등기원인, 지번 변경 등의 내용을 알 수 있습니다.

 

•건물번호: 해당 건물에 대한 건물번호를 알 수 있습니다.

•건물내역: 건물의 구조, 지분, 층수, 용도, 면적을 알 수 있습니다.

 

집합건물의 표제부는 1동의 건물에 대한 표제부와 전유 부분에 대한 표제부로 구성됩니다. 1동의 건물의 표시에 대한 표제부는 1동의 건물의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시로 구성되며, 해당 전유부분에 대한 표제부는 전유 부분인 건물의 표시와 대지권의 표시로 이루어집니다. 다만, 대지권이 설정되어 있지 않으면 대지권의 표시는 생략합니다.

•대지권 종류: 대지권의 대상이 되는 권리(예를 들어, 소유권대지권, 임차권대지권 등) 를 알 수 있습니다.

•대지권 비율: 1동의 건물이 속한 전체 토지 중에서 해당 전유 부분이 차지하는 지분비율을 알 수 있습니다.

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< 갑구 >
갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다 (「부동산등기법」제15조제2항) .

갑구에서는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

( 말소기준권이 되는 압류, 가압류, 경매개시결정이 갑구에 표시 된다 )

 

※ 갑구 보는 법

•순위번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의해 갑구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다.

•등기목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.
•접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다.

•등기원인: 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다.

•권리자 및 기타사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

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< 을구 >
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있습니다 (「부동산등기법」제15조제2항) .

을구에서는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권과 그 설정 및 변경 등에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

 ( 말소기준권이 되는 저당, 근저당, 담보가등기가 을구에 표시된다 )

 

※ 을구 보는 법

•순위번호: 등기한 순서대로 표시합니다. 이 란에 기재된 순위번호에 의해 을구의 권리들 사이에 우선순위가 정해집니다.

• 등기목적: 등기의 내용을 알 수 있습니다.
•접수: 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여받은 접수번호를 알 수 있습니다.

•등기원인: 등기의 원인 및 원인일자를 알 수 있습니다.
•권리자 및 기타사항: 부동산의 권리자 등을 알 수 있습니다.

 

 

 

부동산등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부에 관해서는 소정의 수수료만 내면 누구든지 열람을 청구할 수 있습니다 (「부동산등기법」제19조). 부동산등기기록의 열람은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능)나 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr) 에서 열람할 수 있습니다.

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※ 부동산등기기록에는 소유권에 관한 사항 외에도 각종 권리사항이 기재되어 있는데, 그 권리의 내용은 다음과 같습니다.

 

•가등기:

종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기 )를 말합니 다 (「부동산등기 법」제 88조 및 제91조) .

 

•가처분:

다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제 300조) .

 

•가압류:

금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(「민사집행법」제276조).

 

•저당권:

채권자가 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다 (「민법」 제356조) .  경매 물건이 매각되면 저당권은 그 순위번호에 관계없이 모두 소멸됩니다 (「민사집행법」제 91조제2항) .

 

•전세권:

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용•수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조). 경매 물건이 매각되면 전세권은 저당권•압류채권•가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며 , 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다. 그러나 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 매각으로 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다 (「민사집행법」제91조제3항 및 제4항).

 

•지상권:

다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제279조). 지상권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있습니다. 경매 물건이 매각되면 지상권은 저당권•압류채권•가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며, 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다(「민사집행법」제91조제3항 및 제4항).

 

•지역권:

통행, 일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말합니다(「민법」 제291조). 지역권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있습니다. 경매 물건이 매각되면 지역권은 저당권•압류채권•가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되며 , 그 외의 경우에는 매수인이 인수합니다 (「민사집행법」 제 91조제3항 및 제4항) .

 

•권리질권:

동산 외의 재산권을 목적으로 하는 질권을 말합니다 (「민법」제345조) .

 

•채권담보권:

채권자가 채무자로부터 채권의 변제를 확보하기 위해서 저당권으로 채권을 담보하는 것을 말합니다(「민법」제348조) .

 

•임차권:

임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용•수익할 수 있는 권리를 말합니다(「부동산등기법」제156조) .

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토지이용계획 열람

 

토지이용계획 확인서에서는 해당 지역의 토지 이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제사항 등(예를 들어 재개발, 도로개설 여부 등)을 확인할 수 있습니다.(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「 토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항) .

토지이용계획 확인서의 발급은 시•군•구청이나 정부24 (www.gov.kr)홈페이지에서 발급받을 수 있으며, 토지이용규제 적보서비스 홈페이지 (http://luris.molit.go.kr) 에서도 열람할 수 있습니다 (「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).

 

토지이용계획열람