[부동산 경매] 입찰 준비 - 가격 결정, 참여 제한, 대리입찰

입찰참여 물건의 가격 결정

 

관심 물건에 대한 권리분석과 현장조사가 끝나면 입찰참여 여부와 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정합니다. 이 때는 자신의 재산 상황, 입찰에 드는 비용, 해당 물건을 낙찰 받을 경우에 드는 비용 등을 종합적으로 고려해서 결정하는 것이 좋습니다.

 

입찰에 참여할 물건을 결정했다면 어느 정도의 가격으로 입찰할 것인지를 정해야 합니다. 입찰가격을 정할 때는 부동산의 최저매각가격, 시세, 권리분석 및 현장조사 결과, 가치평가 등으로 고려하는 것이 좋으며, 입찰하려는 물건과 유사한 조건을 가진 부동산의 낙찰가율을 참고하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

 

※ 낙찰가율은 감정가격 대비 낙찰가격의 비율을 말하며, [(낙찰가/감정평가액) Ｘ 100]으로 산정합니다.

 

입찰에 참여할 때는 통상 경매 물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액을 매수신청의 보증을 제공해야 하므로, 사전에 이 비용을 준비해 두어야 합니다. 만약 최고가낙찰자가 미납한 물건이라면 보증금이 10분의 2로 증액될 수 있으니 이 부분도 살펴보아야 합니다.

 

 물건을 매수하게 되면 매각대금 외에도 취득세, 지방교육세 등 관련 비용이 지출되므로, 이 비용을 충분히 확보할 수 있어야 합니다.

 

 또한, 매수인에게 인수되는 권리가 있는 경우에는 그에 대한 비용 역시 고려해야 합니다. 예를 들어, 기존의 임차인이 계속 거주하는 조건으로 부동산을 낙찰 받은 경우에는 그 임차인에게 보증금을 변제해 줄 수 있어야 합니다.

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입찰참여의 제한

 

 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 입찰에 참여할 수 없습니다(「민법」 제5조, 「민사집행법」 제138조제4항, 「민사소송법」 제41조, 제50조 및 「민사집행규칙」 제59조).

 

1. 법정대리인의 동의 없는 미성년자(대법원 1969. 11. 19. 69마989 결정)

2. 채무자

3. 매각 절차에 관여한 집행관

4. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 경우에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)

5. 매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관

6. 재매각 사건인 경우 전 매수인

 

 매각장소의 질서유지를 위해 집행관이 다음 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 입찰을 하지 못하도록 할 수 있습니다(「민사집행법」 제108조).

 

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람

2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람

3. 위 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람

4. 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람: 「형법」 제136조, 「형법」 제137조, 「형법」 제140조, 「형법」 제140조의2, 「형법」 제142조, 「형법」 제315조, 「형법」 제323조, 「형법」 제324조, 「형법」 제324조의2, 「형법」 제324조의3, 「형법」 제324조의4, 「형법」 제324조의5, 「형법」 제324조의6, 「형법」 제325조, 「형법」 제326조 및 「형법」 제327조

 

※ 위계 또는 위력이나 그 밖의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다(「형법」 제315조).

 

 이 외에도 법원은 법령의 규정에 따라 취득이 제한되는 부동산에 관해서는 매수신청을 할 수 있는 사람을 정해진 자격을 갖춘 사람으로 제한하는 결정을 할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제60조).

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대리입찰 방법

 

입찰에 본인이 직접 참여하지 못할 경우 대리인이 본인을 대리해서 입찰에 참여할 수 있습니다. 이 경우 대리인에게 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 주어야 하며, 대리인의 신분증과 도장도 필요합니다. 

 

※ 공인중개사를 통한 매수신청 및 대리입찰.   개업공인중개사(「공인중개사법」에 의해 중개사무소의 개설등록을 한 사람을 말함)는 「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청을 대리를 할 수 있습니다(「공인중개사법」 제14조제2항).    그러나 개업공인중개사라고 해서 모두 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있는 것은 아닙니다. 법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사만이 이를 할 수 있으므로, 매수신청을 위임하려는 경우에는 중개사무소에 게시된 매수신청대리인등록증 등을 확인하시기 바랍니다(「공인중개사법」 제14조제3항, 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제4조, 제8조 및 제9조).    법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사에게 위임할 수 있는 행위는 다음과 같습니다(「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제2조).   1. 매수신청보증의 제공 2. 입찰표의 작성 및 제출 3. 차순위매수신고 4. 매수신청보증 반환의 요청 5. 공유자의 우선매수신고 6. 임차인의 임대주택 우선매수신고 7. 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위    매수신청대리인이 된 개업공인중개사는 매수신청대리를 함에 있어 고의 또는 과실로 인해 위임인에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」 제11조제1항).