경기도 화성시 공장 ( 공매와 경매가 같이 진행 되는 물건 )

오늘은 공매 2020-19309-001 물건에 대해 알아보겠습니다.

등기사항을 보니 임의경매 2020타경895 가 같이 신청되어 있어 확인을 해 보았습니다.

위에서 특이한 점은 공매시작가와 경매시작가가 다르다는 것입니다.

경매개시결정일은 2020년 2월 20일 입니다.
감정평가는 두번에 걸쳐 이루어졌습니다.
첫번째 감정평가는 아래와 같습니다.

첫번째 감정평가 시점은 2020. 3. 12일 기준이고, 금액은 31.5억 입니다.

두번째 감정평가는 아래와 같습니다.

두번째 감정평가는 약 14개월 후인 2021. 5. 21 에 이루어졌으며, 평가액은 33억으로 약 1.5억이 상승했습니다.

다음은 공매에 나온 감정평가서를 살펴보았습니다.

공매진행 과정에서의 감정평가는 2021. 6. 8에 진행되었으며 금액은 36.1억원으로 감정되었습니다.
이 금액은 경매건 마지막 감정평일 보다 한달 후인데, 금액차이는 3억정도가 차이납니다.

한달만에 주변시세가 급격히 올라서 일까요?
한번 내역을 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 공매에서의 감정평가표와 경매에서의 두번째 감정평가표를 비교해 보도록 하겠습니다.

공매 감정평가표

경매 감정평가표

위 표에서 토지와 건물의 감정가는 공매감정가가 약 6천만원 높습니다.
하지만 결정적으로 기계기구 감정가에서 공매쪽이 2억4천만원 더 비싸게 감정되어 있는 것을 알게 되었습니다.

그렇다면 기계기구를 어떻게 감정했는지 비교해 봐야겠지요...^^

공매쪽 감정평가

경매쪽 감정평가

무엇이 차이인줄 아시겠나요?
경매쪽 감정평가에서는 대부분 이동이 가능한 기계들이 소재불명으로 감정이 되어 있지 않은 반면, 공매쪽 감정평가에서는 소재불명도 있지만 감정된 기계들도 있는 것을 볼 수 있습니다.

여러분도 이상하게 생각하시겠지만, 5월달에 감정한 경매쪽 감정평가에서 없던 기계들이 6월달 공매쪽에서 감정평가 할 때에는 있었다는 이야기가 됩니다.
차라리 반대였다면, 채무자가 한달세에 기계들을 빼돌렸구나 하고 이해할만 하지만, 빼간 기계들을 다시 돌려놓았다고 생각하기에는 무리가 있어 보입니다.

그래서, 감정평가서의 사진을 살펴 보기로 했습니다.
아래는 경매쪽 감정평가서에 실린 내부 사진들 입니다.

경매쪽 감정평가서에 실린 사진에는 기계들이 존재하지만 이 기계들을 소재불명으로 가격을 매기지 않았습니다.
단순한 감정평가사의 실수일까요?
진실은 현장에 가봐야 알 수 있을 듯합니다.
임장의 중요성을 느끼는 순간입니다.

다행히(?) 경매가 같이 진행되고 있어 이후 정보는 경매지를 참조하여 설명하겠습니다.

임대관계는 아래와 같습니다.

(주)기가몰드의 사업자등록일과 김동영의 사업자등록일이 다릅니다.
김동영이 사업등록을 했다면 개인사업자등록을 하였을 것으로 보입니다.
점유부분의 면적이 같은 것으로 보아 (주)기가몰드가 사용하는 공간을 같이 사용하는 것으로 보입니다.
더군다나, 김동영의 사업등록일이 경매개시결정이 있기 3일전인 것으로 미루어 의심의 여지가 있어 보입니다.

더욱 세밀히 따져야 할 부분은 전입일상 대항력이 있는 두명인데요.
공장이 집이냐? 전입신고를 했어도 비주거용 이므로 인정받기 어렵다! 라고 쉽게 생각하시면 안되겠습니다.
주거용으로 사용했는지에 대한 판단은 실제 사용 용도를 보고 판단하게 되므로 공장내부에 숙박이 가능한 방이 있었고 실제로 일상생활을 했는지도 확인이 필요하겠습니다.


그럼, 가장 중요한 공장부지의 토지이용계획과 위치를 한번 살펴 보도록 하겠습니다.
먼저 토지의 용도를 알아봅니다.

토지의 용도는 계획관리지역으로 다양한 업종의 공장으로 사용이 가능한 지역입니다.
또한 성장관리방안 수립지역으로 건패율이나 용적율을 상향조절해 주기 때문에 매우 좋은 땅이라고 생각됩니다.

위 사진에서 처럼 성장관리방안 수립지역에서는 용적률을 100%에서 125%로 상향해서 건축할 수 있는 것을 알 수 있습니다.
참고로, 이 지역은 화성시 조례에 의해 2003년 이전에 준공된 기존공장은 증축으로 40%에서 50%까지 약 10%정도 더 증축이 가능한 것으로 나옵니다.
다만, 본 물건은 토지면적 1300평 대비 건물면적(735평) 비율이 약 57%에 해당하기에 낙찰 후 초과부분에 대해서 지자체에 문의해 보셔야 될 것 입니다.

다음으로 위치를 확인해 보겠습니다.

본물건의 북동쪽으로는 남양도시개발구역이 있으며 남서쪽으로는 두곳의 일반산업단지가 위치해 있으며 북서쪽으로는 마도송정공단이 위치하며 거리도 3Km 정도의 거리로 입지는 좋아 보입니다.

마지막으로 접한 도로를 살펴보도록 하겠습니다.

사진에서 보시다 시피 왕복 4차선도로에 접해 있어 큰 차량의 진입에도 큰 문제가 없어 보입니다.

위 내용은 인터넷에서 제공하는 추정가 데이터입니다.
각 필지를 모두 더하면 53.7억원의 가치로 나옵니다.

 

다음은 플랫폼을 통한 추정가를 살펴보겠습니다.

여기서는 약 48억의 가치가 있다고 추정하고 있는 것을 볼 수 있습니다.

물론, 두사이트 모두 각 필지를 쪼개어서 평가한 금액이기 때문에 큰 덩치(1300평)로 한번에 거래하는 금액 보다는 높게 나온 것으로 보입니다. 

보다 싸게 추정한 플랫폼의 48억을 기준으로 1300평을 나누면 약 370만원/평당 이라는 것을 알 수 있습니다.

이는 어디까지나 참고 사항임을 다시 한번 말씀드립니다.

 

아래는 벨류맵을 통해 인근에 최근 거래된 토지가 있는지 확인해 보았습니다.

검색년도는 2021년으로 한정했지만 근처에 여러건의 매매가 있었음을 알 수 있었습니다.

 

아래는 본건과 가장 가깝고 같은 도로를 끼고 있는 최근 거래물건이 있어 자세히 살펴 보겠습니다.

 

바로 길건너에 21년도에 거래내용이 있어 확인해 보겠습니다.

실거래 시점이 같고 평당 130만원에 거래된 것으로 보아 같은 사람이 두건을 같이 매입한 것으로 보입니다.

그렇다면 어떻게 생긴 땅인지 살펴보겠습니다. 

사진에서 빨간색 원으로 표시된 곳이 5월에 거래된 땅입니다.

이러한 땅은 지목이 답으로 되어 있어 도로보다 땅이 낮게 되어 있습니다. 

보통 도로 옆 논을 보면 지면이 도로 보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 이쪽으로 물이 모이게 하기 위해서 입니다.

따라서, 공장이나 기타 건물들을 세우기 위해서는 땅을 높이는 성토작업이 필요할 것입니다.

 

성토작업은 국토계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 50㎝ 이상을 성토하거나 절토하는 경우 관할관청에 신고해야 합니다.

그만큼, 비용이 추가로 들어갈 수 있다는 뜻입니다.

본 물건과 비교하여 보면 그 만큼 땅의 가치가 떨어진다고도 볼 수 있으니, 본 물건의 토지가격은 130만원 이상은 되어야 할 것이란 걸 알 수 있습니다.

위 내용은 임장 전 기초자료를 모으는데 사용할 뿐이고 철저한 시세조사 및 현장조사가 바탕이된 낙찰가 선정이 중요하다는 것은 두말하면... ^^

다음에 제 눈에 띄인 물건을 가지고 다시 돌아 오도록 하겠습니다.