인천 중구 33평 대지 - 건축이 가능할까?

오늘은 경매번호 2020-529993 에 대한 물건을 보겠습니다.

본 물건에 대한 특징을 살펴 보겠습니다.

• 일반상업지역에 위치한 34평의 대지입니다.
• 세로를 이용하여 차량 출입이 가능하지만 건축이 가능한 여건인지는 확인해 보아야 합니다.
• 기타 주변 호재에 대한 조사가 이루어져야 겠습니다.

 

먼저 땅의 정확한 이용가능성을 판단해 보기 위해 토지이용계획원을 살펴 보겠습니다.

이 대지는 일반상업지역이며, 방화지구 입니다.

방화지구는 화재의 위험 예방이 필요한 지구로서  지자체 조례로 해당 용도지역 안의 건폐율에 대해 제한도 하고 있어 이와 관련한 건폐율을 확인해 두어야 합니다.

그 내용은 아래와 같습니다.

위 내용을 보면 일반상업지역의 건폐율은 70%이나, 방화지구의 건폐율은 내화구조인 건축물인 경우 80%로 제한하고 있음을 알 수 있습니다.

 

그런데 말입니다.

토지이용계획원의 확인도면을 보면 파란색의 공공청사라는 구역이 표시되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

이 부분에 대한 추가 조사를 한번 해 보겠습니다.

공공청사라고 되어 있는 부분을 빗금처리해 보았습니다.

아래는 관련 내용 입니다.

인천광역시 중구 고시 제 호 2019-1  변경도

본 물건지 경계에 공공청사 예정구역이 있으며 이 구역은 신흥동 노후 공공청사 복합개발사업으로 지정되어 있음을 알 수 있었습니다.

 

• 이 사업이 어느정도 진행이 되고 있으며, 진행 가능성을 알아보기 위해서는 관계기관에 토지보상이 어떻게 진행되고 있는지 문의해 보면 좋을거 같습니다.

 

그렇다면 본 물건엔 건축이 가능할지 알아보겠습니다.

일반적으로 건축을 위해서는 폭 4M 이상의 도로에 접해야 가능합니다.

 

우선 도로폭의 분류는 아래와 같습니다.

• 광로 : 40m 이상
• 대로 : 25m 이상 40m 미만 
• 중로 : 12m 이상 25m 미만
• 소로 : 8m 이상 12m 미만
• 세로 : 8m 미만
   

네이버 로드뷰를 이용하여 진입도로를 확인해 보도록 하겠습니다.

현 로드뷰는 21년 5월에 찰영된 영상으로 좌측엔 오피스텔이 있고 우측엔 빌딩공사가 진행되고 있으며, 그 사이길 안쪽에 본 물건 대지가 위치하고 있습니다. 

사진으로 보았을 때 도로폭은 차량이 한대 겨우 지나다닐 정도의 폭으로 판단되며 이러한 도로의 폭은 약 2~3M 정도로 예상됩니다.

따라서, 이 도로를 이용하여 건축이 가능한지도 지자체 및 지역 건축사무소를 통해 확인을 해 보아야 되겠습니다.

 

이제 임장 전에 주변시세를 한번 알아 보도록 하겠습니다.

아래는 디스코에서 살펴본 실거래가 내역 입니다.

본 물건은 현재는 없는 단독주택이 있는 상태로 2018년 8월에 평당 약 400만원에 매매가 있었던 것을 확인 할 수 있습니다.

또한, 주변 토지의 최근 거래가는 평당 630~700 정도에 거래신고가 있음을 알 수 있었습니다.

 

벨류맵이나 디스코 같은 사이트에 올라온 실거래가는 시세조사 전에 참고만 할 뿐입니다.

현장에서 본 물건의 조건과 비슷한 물건이 있다면 판단의 기준이 될 것이고, 조건이 다른 물건이 있다면 어떠한 조건 때문에 가격이 차이가 나는지 확인해 두어야 할 것입니다.

 

 

 

본 물건과 관련하여 지자체에 알아본 결과 아래와 같은 답변을 얻을 수 있었습니다.

 

○ 「건축법」 제11조에 따라 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서 등 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 하며, 허가신청을 받은 허가권자는 건축법 등 검토 및 부서(기관) 협의 후 관계법령에 모두 적합할 시 건축허가를 처리하고 있습니다.

○ 따라서, 대지위치만으로 확인할 수 있는 사항은 용도지역？지구에 따른 제한 및 접도의무 충족 여부 등으로 이에 대한 검토내용을 아래와 같이 알려드리오니 양지하여 주시기 바랍니다.

○ 대상지는 일반상업지역, 방화지구로 근린생활시설 또는 단독주택 건축에 대한 제한은 없으며, 신흥동1가 34-84번지(지목 : 도, 관리 : 한국자산관리공사, 전화 : 032-509-1575)에 대한 사용권원 등을 확보할 시 접도의무가 충족되는 것으로 판단됨을 알려드립니다.

 

 

 

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입찰 결과입니다.

낙찰 받아 가신 분은 건축허가를 받으실 수 있다는 자신감이 있으셨던 분인가 봅니다.

저는 건축에 필요한 4M 도로를 어떻게 확보 할 것이가를 고민하다 좀더 가격이 떨어지면 도전해 보려 했습니다.

 

지면을 필려 낙찰 받으신 분에게 축하의 말씀을 드립니다.