[부동산 경매] 입찰 방법 ( 기일입찰 )

기일입찰

 

 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항).

 

 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해서 집행관에게 제출합니다. 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다(「민사집행법」 제103조제3항, 제115조제1항 및 「민사집행규칙」 제65조제2항).

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매각기일에 경매 집행 법원에 출석

특별한 사유가 없는 한 매각기일은 법원 안에서 진행됩니다. 따라서 입찰에 참여하려는 사람은 법원이 공고한 매각기일에 경매를 집행하는 법원에 출석해야 합니다.

 

 집행관은 매각기일이 열리는 장소의 질서유지를 위해서 필요하다고 인정하는 경우에는 그 장소에 출입하는 사람의 신분을 확인할 수 있으며, 매각장소의 질서유지를 위해 다음의 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대해서는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나, 입찰하지 못하도록 할 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다(「민사집행법」 제108조).

 

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람

2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람

3. 위 제1호 또는 제2호의 행위를 교사(敎唆)한 사람

4. 민사집행절차에서의 매각에 관해 다음의 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않은 사람: 「형법」 제136조, 「형법」 제137조, 「형법」 제140조, 「형법」 제140조의2, 「형법」 제142조, 「형법」 제315조, 「형법」 제323조, 「형법」 제324조, 「형법」 제324조의2, 「형법」 제324조의3, 「형법」 제324조의4, 「형법」 제324조의5, 「형법」 제324조의6, 「형법」 제325조, 「형법」 제326조 및 「형법」 제327조

 

입찰게시판의 경매 취소여부 확인

매각기일이 공고된 이후에도 경매신청의 취하 신청이나 경매 취소사유가 있으면 경매가 취소될 수 있으며, 매각기일 또는 입찰기간 등이 변경될 수도 있습니다[「민사집행법」 제18조, 제93조, 제96조, 제102조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원 예규 제1728호, 2019. 11. 15. 발령 시행) 제9조제2항]. 따라서 입찰이 개시되기 전에 법원의 게재된 입찰게시판을 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

※ 경매신청의 취하, 경매절차의 취소 여부는 집행관 사무실이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서도 확인할 수 있습니다.

 

 

입찰의 개시 

입찰 절차의 진행은 집행관이 합니다. 집행관은 매각사건목록과 함께 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 비치 또는 게시해서 입찰에 참여하려는 사람이 그 내용을 볼 수 있도록 하고, 특별한 매각조건이 있으면 이를 고지하며, 특별히 정한 매각방법(여기서는 기일입찰 방법)에 따라 매수가격을 신고하도록 최고합니다(「민사집행법」 제112조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제13조제1항).

 

 입찰은 입찰의 개시를 알리는 종이 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작됩니다(「민사집행규칙」 제65조제1항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제32조제1항).

 

 

입찰표의 작성 

 입찰 장소에는 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있는 설비가 마련되어 있습니다. 기일입찰에 참여하려는 사람은 이 곳에서 기일입찰표를 작성합니다(「민사집행규칙」 제61조제1항).

 

※ 기일입찰표(전산양식 A3360), 매수신청보증봉투(전산양식 A3361), 기일입찰봉투(전산양식 A3362, A3363), 공동입찰신고서(전산양식 A3364), 공동입찰자목록(전산양식 A3365)은 집행과 사무실 및 경매법정 등에 비치되어 있습니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제14조제1항).

 

기일입찰표에는 다음의 사항을 기재해야 합니다(「민사집행규칙」 제62조제2항 및 제5항).

1. 사건번호와 부동산의 표시

2. 입찰자의 이름과 주소

3. 대리인을 통해 입찰을 하는 경우에는 대리인의 이름과 주소

4. 입찰가격: 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시할 수 없습니다(「민사집행규칙」 제62조제2항 후단). 예를 들어, 입찰가격을 ‘100,000,000원’의 형식으로 기재하는 것은 가능하지만, ‘최고가매수인이 제출한 금액의 1.2배’라고 기재하는 것은 불가능합니다.

5. 공동으로 입찰하는 경우에는 각자의 지분

 

※ 입찰표는 한번 제출하면 취소·변경·교환이 허용되지 않습니다. 또한, 기재사항이 정확하지 않으면 개찰에서 제외될 수 있으므로 신중히 작성해야 합니다(「민사집행규칙」 제62조제6항, 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제31조제6호, 제33조제4항 및 별지 3).

 

 

매수신청보증의 제공 및 입찰 서류의 제출 

입찰자는 매각물건의 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정할 수도 있음)을 매수신청의 보증으로 제공해야 합니다(「민사집행법」 제63조 및 제113조).

 

매수신청보증은 다음의 방법으로 제공할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제64조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제28조).

1. 현금

2. 자기앞수표(「은행법」에 따른 은행이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는 것)

3. 보증서

 

※ 보증서란 은행 등이 입찰자를 위해 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 입찰자와 은행 등 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서(경매보증보험증권)를 말합니다(「민사집행규칙」 제64조제3호 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제2조제1호).

 

 매수신청보증의 제공을 다음과 같이 한 경우에는 입찰이 무효로 되므로 유의하시기 바랍니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제33조제5항·제6항 및 별지 5).

 

매수신청보증의 무효사유

현금 • 자기앞수표	·제공한 금액이 정해진 매수신청보증금액에 미달하는 경우
보증서	·보증서상 보험계약자의 이름과 입찰표상 입찰자 본인의 이름이 불일치하는 경우 ·보험가입금액이 매수신청보증액에 미달하는 경우 ·보증서상의 사건번호와 입찰표상의 사건번호가 불일치하는 경우 ·입찰자가 금융기관 또는 보험회사인 경우에 자기를 지급보증위탁계약의 쌍방 당사자로 하는 보증서를 제출한 경우 ·지급보증위탁계약상의 보증인이 「은행법」의 규정에 따른 금융기관 또는 보증보험업의 허가를 받은 보험회사가 아닌 경우

 

입찰 서류의 제출

 기일입찰표의 작성이 끝나면 매수신청보증을 넣고 봉한 뒤, 날인한 매수신청보증봉투(흰색의 작은 봉투)와 기일입찰표를 함께 기일입찰봉투(황색의 큰 봉투)에 넣어 다시 봉인하고 날인한 후 입찰봉투의 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을 떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입합니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제31조제5호).

 

※ 매수신청보증으로 보증서를 제출하는 경우에는 그 보증서를 매수신청보증봉투에 따로 넣지 않습니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제31조제5호).

 

 한편, 집행관은 입찰자의 자격흠결로 인한 분쟁이 생기지 않도록 입찰자의 본인 여부와 행위능력 또는 정당한 대리권의 여부에 대한 확인을 실시하는데, 이를 위해서 입찰자는 다음의 서류를 미리 준비해야 합니다(「민사집행규칙」 제62조제3항·제4항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제30조).

1. 본인이 입찰하는 경우에는 주민등록증이나 그 밖의 신분을 증명하는 서면

2. 법인의 입찰자인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서

3. 입찰자의 대리인인 경우에는 대리권을 증명하는 문서

 

기일입찰표에 흠이 있으면 개찰에서 제외될 수 있으니, 기일입찰표를 작성할 때는 세심한 주의가 필요합니다.

 

기일입찰표에 흠이 있는 경우에는 다음과 같이 처리됩니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 별지 3).

 

입찰의 종결 

 입찰의 마감을 알리는 종이 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 입찰이 마감됩니다. 그러나 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 않으면 입찰을 마감하지 못합니다(「민사집행규칙」 제65조제1항 단서 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제32조제2항).

 

 입찰을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우에는 1회에 한해 집행관이 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제4항 및 제5항).

 

 매수가격의 신고가 없어 바로 입찰을 마감하거나 두 번째 입찰에서도 매수가격의 신고가 없어 입찰을 최종적으로 종결하는 경우에 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다(「민사집행법」 제115조제4항·제5항, 제119조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제35조제2항·제3항).

 

 

개찰

개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작됩니다(「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」 제33조제1항).

 

 입찰자는 개찰에 참여할 수 있으며, 입찰자가 아무도 참여하지 않으면 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 참여합니다(「민사집행규칙」 제65조제2항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제33조제2항).

 

 개찰할 때 집행관은 입찰자의 면전에서 먼저 기일입찰봉투만 개봉해서 기일입찰표에 의해 사건번호(필요 시에는 물건번호 포함), 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부릅니다(「민사집행규칙」 제65조제3항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제33조제3항).

 

 현금이나 자기앞수표로 매수신청보증을 제공한 경우에 매수신청보증봉투는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 개봉해서 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제33조제5항).

 

※ 매수신청보증이 정해진 보증금액에 미달하는 경우에는 그 입찰자의 입찰이 무효로 되고, 차순위의 가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인합니다.

 

 보증서로 매수신청보증을 제공한 경우에는 최고의 가격으로 입찰한 사람의 것만 정해진 보증금액에 해당하는지를 확인합니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제33조제6항).

 

 

최고가매수신고인의 결정

개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 정합니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제34조제1항 본문).

 

 최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시해서 최고가매수신고인을 정합니다. 그러나 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정합니다. 이 때 입찰자 중 출석하지 않은 사람 또는 추첨하지 않은 사람이 있는 경우에는 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 대신 추첨하게 됩니다(「민사집행규칙」 제66조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제34조제1항·제3항).

※ 공유자의 우선매수신고가 있으때의 결정   우선매수신고란 공유물지분의 경매에서 채무자가 아닌 다른 공유자가 매각기일까지(집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지) 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금액(법원이 달리 정하는 경우에는 그 금액)을 매수신청보증으로 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제140조제1항, 「민사집행규칙」 제63조 및 제76조제1항).     공유자의 우선매수신고가 있으면 법원은 최고가매수신고가 있더라도 공유자에게 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 매각으로 허가해야 하며, 다른 매수신고가 없으면 최저매각가격으로 매각을 허가해야 합니다(「민사집행법」 제140조제1항·제2항 및 「민사집행규칙」 제76조제2항).     이 경우 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보게 되는데, 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다(「민사집행법」 제140조제4항 및 「민사집행규칙」 제76조제3항).

 

차순위매수신고인의 결정

 차순위매수신고는 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면 자기의 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고를 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제114조제1항).

 

 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위매수신고를 한 사람은 차순위매수신고인이 됩니다(「민사집행법」 제114조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제34조제4항 전단).

 

 차순위매수신고를 한 사람이 두 사람 이상인 경우에는 매수신고가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 신고한 매수가격이 같은 경우에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다(「민사집행법」 제115조제2항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제34조제4항 후단).

 

 

입찰의 종결

 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지합니다(「민사집행법」 제115조제1항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제35조제1항).

 

 

 매수가격의 신고가 없는 경우에는 매각기일을 마감하고, 법원이 「민사집행법」 제91조제1항의 규정에 어긋나지 않는 한도에서 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다(「민사집행법」 제119조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제35조).

 

 

매수신청보증의 반환

 입찰절차의 종결이 고지되면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제3항).

 

 매수신청보증으로 금전 또는 자기앞수표를 제공한 경우에는 입찰자용 수취증과 주민등록증(본인 여부 확인용)을 제출해서 매수신청보증을 즉시 반환받을 수 있습니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제40조제1항).

 

 매수신청보증으로 보증서를 제공한 경우에는 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시해서 본인 여부를 확인받은 후 보증서를 반환받을 수 있습니다(「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제44조제1항제1호).