부동산 경매에서 입찰가격 선정하기

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우리가 부동산중개사를 통한 일반 매매로 부동산을 취득하지 않고 법원경매를 통해 부동산을 취득하고자 하는 이유는 일반 매매로 구입하기보다는 조금이라도 싸게 구입하고 싶다는 마음과 일반 매매에서는 쉽게 만나기 어려운 물건이 종종 나옴을 알거나, 내 스스로 물건을 고를 수 있는 정보가 오픈되어 있는 등 여러 이유가 있을 수 있을 것이다.

 

여기서는 누구나 가지고 있을 법한 일반 매매보다 싸게 구입하고 싶어하는 마음을 토대로 부동산 경매에서의 낙찰가 선정이라는 이야기를 해보고자 한다.

 

우리가 낙찰가를 결정하기 위해서 우선적으로 알아야 할 것들에 대해 다음과 같이 크게 나누어 봤다.

 

•물건의 현재 가치

•물건의 미래 가치

•물건의 하자 ( 인수해야 될 금액, 수리, 기회비용 등 )

•물건에 대한 간절함

 

이 외에도 많은 것들이 고려 대상이 되겠지만 오늘은 이정도만을 기준으로 설명해 보고자 한다.

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< 물건의 현재 가치 >

 

법원경매에서는 감정평가사를 통해 이미 감정가를 측정해 놓고 있다.

하지만, 법원의 감정가를 그대로 믿지 말라는 말은 여러분도 많이 들어 보셨을 것이다.

이 말에는 여러 의미가 함축되어 있다고 본다.

우선, 감정을 행한 시기가 현재 입찰하려는 시기와 시간적 차이가 발생하여 과거의 평가라는 것이다.

 

예를 들면, 2020년 초 코로나가 한국에서 확산했을 때 주식시장의 주가는 많이 떨어졌고 이때 주식을 감정평가해서 2020년 연말에 주식시장이 코스피 3,000을 돌파할 시점에 입찰을 붙이게 되었다면 그 주식의 감정평가 금액이 입찰 시점에도 맞는 금액 이라고는 할 수 없음을 누구나 알 것이다.

또한, 이것과 반대로 떨어진 시점일 수도 있다.

그래서 많은 경매고수들이 감정가를 곧이곧대로 믿지 말라고 말하는 것일 게다.

 

우리는 본 물건의 현재 가치를 판단할 수 있어야 한다. 

판단을 위해서는 정보를 수집해야 한다. 

정보는 인터넷의 실거래가도 조사해보고 중개사의 의견도 들어보는 등의 수고를 필요로 한다.

 

이렇게 해서 얻어진 현시점의 물건가치가 입찰가격 선정의 기준이 되어 준다.

 

 

< 물건의 미래 가치 >

 

이제 현재의 물건가치를 알았다면 본 물건의 미래가치를 따져 볼 차례이다.

내가 이 물건을 낙찰받아서 보유하는 동안에 본 물건의 가치가 상승할 것인지, 제자리걸음일 것인지를 예측해 보아야 될 것이다.

 

앞으로 발전 가능성이 있는 호재가 있다면, 위에서 판단한 현재가치에 그 가격이 포함되어 있는지도 다시 한번 살펴보아야 된다.

 

물건의 미래가치를 판단하는 또 한 가지는 미래가치가 없어 보이는 물건을 내 손으로 가치있게 바꿀 수 있는지이다.

이 부분은 공부와 경험이 함께해야 하는 영역이기도 하다.

 

예를 들면, 맹지여서 모두가 꺼려하는 땅이지만 나는 맹지를 탈출할 방법이 보인다거나, 죽은 상권이지만 이곳에 특정 업종으로 입점해서 상권에 상관없이 영업을 할 수 있다거나, 오래된 건물이지만 내부 인테리어 만으로 색다른 분위기로 바꿀 수 있는 등의 다른 사람들이 쉽게 볼 수 없는 가치를 찾는 과정이 필요한 부분이다.

 

만약 이러한 가치를 발견한다면 거기서 얻을 수 있는 이익을 어느 정도 입찰가격 선정에 반영해야 할 것이다.

 

 

< 물건의 하자 >

 

물건의 하자에는 인수해야 할 권리, 인수 후 사용을 위한 건물 보수 그리고 본 물건을 취득하므로 인해서 생길 수 있는 기회비용 등을 따져 봐야 할 것이다.

 

인수해야 할 권리로는 대항력 있는 임차인, 전세권, 지상권, 유치권, 가처분 등 권리분석이 필요한 부분이다.

 

건물 보수는 인테리어의 변경, 누수 공사, 전기공사, 관리비 등 부동산 사용을 위한 최소한의 소요비용이 될 것이다.

 

기회비용의 예로 무주택자, 1주택자 등이 추가로 주택을 취득함으로써 생길 수 있는 여러 해택의 상실 등도 고려해 볼 필요가 있겠다.

 

 

< 물건에 대한 간절함 >

 

사실 이 부분을 설명하고자 앞선 부분들을 설명했는지도 모르겠다.

 

물건에 대한 간절함이란, 그 물건을 얼마나 내가 가지고 싶어 하는지에 대한 마음의 크기라고 하겠다.

 

경매에 있어 최고가매수신고인이 낙찰받는 것은 상식이다.

이 말은, 남들보다 내가 더 높은 가격으로 입찰해야 한다는 뜻이다.

 

이 부분이 좀 더 싸게 사고 싶다는 내 마음과 상충하는 부분이다.

나는 되도록 저렴하게 취득하고 싶은데, 결국엔 같이 입찰하는 경쟁자들 중에서 가장 비싼값을 지불하고 사야하니 말이다.

 

우리가 낙찰가격을 산정하는 과정에서 조금이라도 저렴하게 낙찰 받고 싶다는 마음이 안 드는 사람이 있을까?

아마 그러한 마음이 더 이상 생기지 않는 경지에 오른 사람이라면 분명 경매의 고수일 게다. 

 

결국은 2등보다 조금이라도 더 쓰는 사람이 1등이 된다.

즉, 남들보다 작은 욕심을 부린 사람이 1등이 되는 것이다.

 

1등이 되어야지만 이제까지의 고생이 헛되지 않고 차후에 목표로 한 수익도 얻을 수 있을 것이다.

 

그렇다면, 1등이 되기 위해 내가 가진 역량 안에서 한 푼이라도 더 쓰게 하는 힘은 어떻게 가질 수 있을까?

나는 그 힘이 그 물건을 가지고 싶어하는 간절한 마음에서 생긴다고 본다.

 

그러면, 그 물건을 가지고 싶어하는 간절함은 어디에서 생기는가? 

그것은 그 물건에 대한 확신에서부터 생긴다고 본다.

 

내가 조사한 현재의 가치와 미래의 가치가 확실하다면

그것을 바탕으로 내가 인수할 하자를 고려하고도 나에게 이익이 생길 것이 확실하다면

그것은 물건에 대한 가치가 뚜렷해지는 것이고 이때부터 내 안에서 그 물건을 가지고 싶어 하는 간절함은 자연히 생겨날 것이다.

 

꼭 가지고 싶은 물건, 남에게 넘겨주고 싶지 않은 물건이 있다고 상상해 보라.

누군가를 사랑할 때 그 사람을 옆에 두고 싶어하는 연애감정과도 같지 않을까 한다.

이때 누군가 경쟁자가 생긴다면 어떻게 하겠는가? 

내가 할 수 있는 최선을 다해 어필해야 하지 않으면 안되겠다는 위기감을 느낄 것이다.

나를 어필하기 위해 시간도 쓰고 돈도 쓴다.

그와 함께할 수 있다면 지금의 투자가 아깝지 않게 느껴질 것이다.

 

결국, 그 부동산의 가치를 알아보고 그 가치를 치룰 준비가 된 사람만이 그 부동산과 함께하게 될 것이다.

 

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여러분이 간절히 가지고 싶은 물건을 찾기를 바란다.

찾는 과정에서는 권리분석도 필요하고 현재와 미래의 가치도 조사해야 한다.

그 과정에서 이익에 대한 확신이 생긴다면 여러분은 그 누구보다 낙찰에 가까운 확실한 입찰가를 선정하게 될 것이다.

 

 

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Ps. 만약 입찰에서 떨어졌다면 나보다 앞선 사람에게 재대로 시세파악도 못한 사람이라고 손가락질하기보다는, 저 사람은 나보다 더 큰 확신을 가지고 있는 사람이구나 생각하고 내가 보지 못한 무엇이 있는지를 돌아보는 자세로 경매에 임해야겠다.