[부동산 경매 권리분석] 가등기 (담보가등기, 소유권이전가등기)

 

 

가등기

 

 가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정•이전•변경•소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와 그 청구권이 시한부•조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다 (「부동산등기법」제88조 및 제91조) .

 경매 물건에 설정된 담보가등기는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다 (「가등기담보 등에 관한 법률」제15조) . 그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

판례에서는 배당받은 채권자가 부당이득이 아니라고 판시 (아래 판례 참조)

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선순위 가등기를 조심해야 한다. ( 후순위는 소멸 된다 )

경매에서 가등기는 대표적으로 담보가등기(편의상 사용하는 단어)와 소유권이전가등기로 나뉜다.

여기서 조심하여야 할 것은 등기부등본에는 위 두가지 모두 [매매의 예약]으로만 표시되어 구분하기 어렵다는 것이다.

그저 담보가등기인가 보다 하고 낙찰을 받았다가 나중에 알고 보니 소유권이전가등기 였다면, 낙찰을 받았다 하더라도 소유권을 주장하는 자에게 기일이 도래하면 내 물건을 빼앗기게 되는 것이다.

하지만, 구분할 수 있는 방법이 없는 것은 아니다.

법원은 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매등의 개시결정이 있는 경우에는 가등기권리자에게 그 내용과 채권 사항을 법원에 신고하도록 하고 있다.

담보가등기자는 법원에 채권신고를 하지 아니하면 배당을 받을 권리를 상실하게 되어 있어, 배당신청을 할 수 밖에 없다.

즉, 가등기자가 배당신청을 하였다면 이 가등기는 담보가등기인 것으로 판단하여 매각에 의하여 소멸한다.

반대로, 가등기가 있으나 배당신청이 없다면 소유권이전가등기로 판단하여 낙찰자가 인수하여야 함으로 신중하여야 할 것이다.

 

[담보가등기]

가등기담보권에 의하여 담보되는 채권

금전채권을 담보하기 위한 목적으로 설정된 가등기로 그 효력은 저당권의 설정등기와 같게 본다. 

그 권리자가 채권을 증명하여 집행법원에 신고하지 않으면 순수한 순위보전을 위한 가등기인지 또는 담보를 위한 가등기인지 알 수 없으므로, 담보를 위한 가등기라는 채권자의 신고가 있어야 우선채권의 범위에 들어간다. 집행법원이 정한 기간 안에 채권신고를 하지 아니하면 매각대금의 배당을 받을 권리를 부여 받지 못한다.

 

 

[소유권이전가등기]

소유권이전등청구권을 보전하기 위한 가등기

장래에 부동산의 소유권을 이전받기로 약정(매매예약)하고, 그 약정내용(소유권이전청구권)을 보전하기 위해 설정하는 가등기이다.

소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 경매로 낙찰받아 낙찰대금까지 납부하여 소유권을 취득한 낙찰인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료(정해진 절차를 거쳐서 완성하다 또는 마치다)됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는 매각으로 인하여 소유권의 이전이 불가능하였던 것이 아니므로, 집행법원으로부터 그 경매절차의 취소결정을 받아 납부한 낙찰대금을 반환받을 수는 없다.

다만, 가등기권자가 점유하지 않은 상태에서 소유권이전가등기의 존속기간인 10년이 지나면 매수인이 인수하지 않아도 된다.

매수인은 소유권에 기한 방해배제청구권을 갖게 되며, 존속기간(제척기간)이 지난 가등기권자에 대해 본등기 청구권의 소멸시효를 주장할 수 있기 때문이다

 

 

- 관련 판례 -

 

채무명의에 기한 강제경매신청에 의하여 경매목적 부동산에 대한 경락허가결정이 확정된 경우에는 비록 경매개시결정 전에 경료된 제3자명의의 가등기에 기하여 그 제3자명의로 소유권이전본등기가 경료됨으로써 경락인이 경락부동산의 소유권을 취득하지 못하게 되었다 하더라도 그 사유만으로 경락허가결정이 무효로 돌아가는 것은 아니므로 채권자가 경락대금 중에서 채권의 변제조로 교부받은 배당금을 법률상 원인없이 취득한 부당이득이라고 할 수는 없다. (대법원 86다카560 판결)

 

소유권이전등기청구권 보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 가등기가 되어 있는 사실을 간과한 채 경매절차가 진행되었다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 경락허가결정이 무효로 되는 것이 아니므로 채권자가 그 경락허가결정에 따라 납입된 경락대금 중에서 채권의 변제로 배당금을 교부받은 것을 법률상 원인없이 이익을 얻었다고 볼 수 없다. (대법원 92다5065 판결)

 

민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다. 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다.(대법원 2016다42077 판결).

 

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말소기준권에 앞선 선순위 가등기	담보가등기	소유권이전가등기
설정 목적	금전채권을 담보하기 위한 목적	장래에 소유권을 이전 받기 위한 목적
법원 신고 여부	그 내용과 채권의 존부 원인 및 금액	담보가등기가 아니라는 내용
인수 여부	소멸	인수