권리분석시 말소기준권리의 종류

경매에서 말소기준권리는 중요한 권리의 기준이 되며, 모든 물건을 볼 때의 가장 기본이 되는 사항입니다.

 

임차인 및 경매 낙찰자가 가장 신경써야 하는 것이 말소기준권으로 이를 기준으로 임차인은 선순위이면 대항력이 생기고, 후순위면 대항력을 잃게 됩니다. 

낙찰자는 말소기준권을 살펴 선순위이면 인수하고 후순위면 소멸하기에 그 기준을 명확히 세울 수 있어야겠습니다.

 

말소기준권은 아래의 7가지만 그 기준이 됩니다.

 

1. 저당

2. 근저당

3. 압류

4. 가압류

5. 경매개시결정

6. 담보가등기

7. 전세권 (배당요구를 했거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 인정)

 

아래의 그림은 말소기준권리를 기준으로 각각의 권리가 어떻게 구분 되는지를 알기쉽게 표시한 것입니다.

 

말소기준권리

위 표에서도 중요하게 봐야 할 부분은 다음의 두가지 입니다.

 

첫째, 전세권은 기본적으로 인수되나 전세권으로 경매를 신청하거나 배당을 신청하게 되면 그 전세권은 배당을 받고 소멸하게 됩니다. 따라서, 전세권자가 계속 점유하지 않아 임차권자의 지위를 상실하게 되면 배당만 받고 소멸되므로 전세권자는 주의를 해야 되겠습니다. 경매 낙찰자는 전세권자가 계속 점유하여 임차권자의 지위를 유지하고 있다면 전세권자가 배당으로 받지 못한 나머지 금액을 인수하게 됨을 주의해야 되겠습니다.

 

둘째, 후순위 가처분 중에서 건물철거를 위한 소송과 소유권 회복을 위한 가처분 소송은 인수해야 되므로 조심하셔야 됩니다. 건물철거를 위한 소송에서 승소하게 되면 낙찰 후에도 건물을 철거 당할 수 있으며, 소유권 회복을 위한 가처분에서 승소하면 낙찰자의 소유권이 승소한 자에게 넘어갈 수 있어 주의를 요합니다.