[부동산 경매] 선순위 임차인이 있을 때 주의해서 살펴야할 사항들. (당해세, 확정일자)

안녕하세요.

오늘은 선순위 임차인(대항력 있는 임차인)이 있는 경매물건을 볼때 권리분석시 어떤 부분들을 주의해야 하는지 간략하게 설명하도록 하겠습니다.

 

우리가 주의해서 볼점은 아래의 두가지 입니다.

1. 당해세의 유무

2. 조세로 인한 압류의 유무

2. 증액된 보증금의 유무

우선, 당해세가 있는지의 여부입니다.

당해세는 해당 부동산과 직접적으로 연관된 세금으로 배당시 선순위 임차인보다도 먼저 배당 받아 갑니다.

낙찰금액으로 선순위 임차인의 보증금을 배당할 수 있을 것으로 예상했지만, 당해세 금액이 예상보다 커서 선순위 임차인이 보증금을 전부 배당 받아 가지 못하는 경우가 발생하면 그 나머지 부분을 낙찰자(매수인)가 인수하여 변재해 주어야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

비슷하게는, 3,000만원 정도만 인수할 계획으로 접근하였지만 예상치 못한 당해세 때문에 5,000만원을 인수해야 할 경우가 생길 수도 있는 겁니다.

따라서, 당해세의 금액이 어느정도 인지 대충은 조사가 이루어져야 미연에 있을 나쁜 사항을 피할 수 있습니다.

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당해세 우선원칙과 당해세의 종류

 

 

다음으로는 선순위 임차인의 확정일자 뒤에 있는 조세에 의한 압류가 있다면 법정기일을 따져 봐야 합니다.

압류가 후순위에 있다고 하여도 조세등은 그 사유가 발생한 법정기일을 기준으로 선순위 임차인의 확정일자 보다 빠르면 먼저 배당 받아 갈 수 있기 때문입니다.

만약, 법정기일이 확정일자 보다 빠르다면 위의 당해세 처럼 선순위 임차인의 보증금을 인수하게 되는 사항이 발생될 수 있습니다.

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[부동산 경매] 당해세・조세의 법정기일은 말소기준권리가 되지 않는다.

 

 

다음으로, 증액된 보증금이 있는지 확인해 보고 증액시 확정일자를 받았는지도 확인해야 합니다.

선순위 임차인의 확정일자가 있는 앞전 보증금은 배당시 우선변제 되지만, (말소기준권리 보다 빠른)확정일자를 받지 않은 증액된 보증금은 배당을 못 받을 시 낙찰자가 인수해야 합니다.

예를 들어, 총보증금 7,000만원 중에서 확정일자가 있는 보증금이 5,000만원과 확정일자가 없는 2,000만이 있을시 배당으로 2,000만원을 못 받았다면 이를 인수하게 됩니다.

2020. 2. 12	보증금 5,000만원	전입신고 + 확정일자	대항력 + 우선변재권 발생
2022. 2. 11	보증금 증액 2,000만원	확정일자 X	우선변재권 없음
2022. 5. 15	대출 1억원	근저당 설정	말소기준권리

위 순서대로 권리가 생겼다면 배당시 확정일자를 받은 5,000만원을 먼저 배당하고, 다음으로 근저당 1억을 배당하고 잔액이 남으면 그때 증액된 보증금을 배당하게 됩니다. 이때 미쳐 배당 받지 못한 증액 보증금 잔액이 있다면 이는 낙찰자가 인수하게 됩니다. 

이유는 말소기준권리가 되는 근저당권 보다 앞서 있기 때문에 권리가 사라지는 것은 아니기 때문입니다.

 

아울러,  최초 계약이후 근저당 설정등으로 권리관계가 변하였고, 재계약시 증액된 보증금에 대해 별도의 계약서를 작성하고 확정일자까지 받았어도 이때 인상된 보증금은 근저당 보다 후순위 권리가 되며 이는 인수하지 않고 소멸됩니다.

이유는 근저당이 설정된 것을 알면서도 보증금을 증액했기 때문입니다.

2020. 2. 12	보증금 5,000만원	전입신고 + 확정일자	대항력 + 우선변재권 발생
2021. 8. 25	대출 1억원	근저당 설정	말소기준권리
2022. 2. 11	보증금 증액 2,000만원	확정일자 O	소멸

 

아무조록, 이러한 부분에 대해 유심히 살펴보는 습관을 가져야 할 것입니다.

감사합니다.