[부동산] 지상권이란? (구분지상권, 분묘기지권, 법정지상권)

 

 

 “지상권”이란 타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다(「민법」 제279조 참조).

 

 지상권은 타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 하는 것이 아니라 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하고 있으므로 지상권 설정계약 당시 건물 기타의 공작물이나 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 또한 기존의 건물 기타의 공작물이나 수목이 멸실되더라도 존속기간이 만료되지 않는 한 지상권이 소멸되지 않습니다(대법원 1996.3.22. 선고 95다49318 판결).

 

 지상권은 독립된 물권으로서 다른 권리에 부종함이 없이 그 자체로서 양도될 수 있으며 그 양도성은 「민법」 제282조 및 제289조에 의하여 절대적으로 보장되고 있으므로 소유자의 의사에 반하여도 자유롭게 타인에게 양도할 수 있습니다(대법원 1991.11.8. 선고 90다15716 판결).

 

 

지상권의 취득  

 

•법률행위에 의한 취득

 지상권은 토지소유자와 그 토지위에 지상권을 설정하려는 지상권자가 지상권설정계약을 체결하고 지상권 설정 등기를 하여야 성립합니다(「민법」 186조 참조).

 

•법률의 규정에 의한 취득

 지상권은 상속, 공용징수, 판결, 경매나 그 밖의 법률의 규정에 따라 취득할 수 있으며 이러한 지상권의 취득은 등기를 필요로 하지 않습니다(「민법」 187조).

 

 

지상권의 존속기간  

 

•계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못합니다(「민법」 제280조제1항).

구분	연한
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때	30년
2. 위의 1.이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때	15년
3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때	5년

•당사자가 위의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 위의 기간까지 연장합니다(「민법」 제280조제2항).

 

 지상권의 존속기간을 영구로 약정할 수 있는지 여부

▪ 「민법」상 지상권의 존속기간은 최단기만이 규정되어 있을 뿐 최장기에 관하여는 아무런 제한이 없으며, 존속기간이 영구(永久)인 지상권을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 지상권을 인정한다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의 소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 특히 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라고 할지라도 대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니한다는 점 등에 비추어 보면, 지상권의 존속기간을 영구로 약정하는 것도 허용됩니다(대법원 2001.5.29. 선고 99다66410 판결).

 

•계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 않은 때에는 그 기간은 위 표의 최단존속기간으로 합니다(「민법」 제281조제1항).

 

•지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 때에는 지상권은 위의 제2호의 건물(15년)의 소유를 목적으로 한 것으로 봅니다(「민법」 제281조제2항).

 

 

계약의 갱신

 

•갱신청구권

 지상권이 소멸한 경우에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다(「민법」 제283조제1항).

 

•지상물매수청구권

 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 않는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제283조제2항).

 

 •당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 위의 최단존속기간보다 단축하지 못합니다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간을 정할 수 있습니다(「민법」 제284조).

 

 

 

지상권의 효력 

 

 

•지상권의 토지사용권

 지상권자는 토지를 사용할 권리가 있습니다. 토지를 사용할 때에는 상린관계에 관한 규정이 지상권자간 또는 지상권자의 인지소유자간에 준용됩니다(「민법」 제290조제1항).

 

 또한 지상권자는 토지를 점유할 권리가 있으므로, 지상권이 침해된 경우 점유권이 기한 물권적 청구권과 지상권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다(「민법」 제204조, 제205조, 제206조 및 제290조제1항 참조).

 

•지상권의 양도, 임대

 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있으며(「민법」 제282조), 지상권자는 지상권 위에 저당권을 설정할 수도 있습니다(「민법」 제371조제1항).

 

•지료의 지급

 당사자가 지료의 지급을 약정한 경우에는 지상권자는 지료를 지급하여야 합니다. 다만, 지상권의 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료의 등기를 하지 않은 이상 토지소유자는 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못합니다(대법원 1996.4.26.선고 95다52864 판결).

 지료가 토지에 관한 조세, 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구(지료증감청구권)할 수 있습니다(「민법」 제286조).

 

 

 

지상권의 소멸 

 

•일반적인 소멸원인

 지상권은 토지가 멸실되거나 존속기간이 만료되거나 약정한 지상권소멸사유가 발생하거나 토지수용 등의 사유가 발생하면 소멸합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).

 

•지료체납 시 지상권설정자의 지상권소멸청구권

 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제287조).

 다만, 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 위의 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생깁니다(「민법」 제288조).

 

•지상권 소멸의 효과

 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물, 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 합니다(「민법」 제285조제1항).

 

 이 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못합니다(「민법」 제285조제2항).

 

---

 

< 특수지상권 > 

 

 

구분지상권 (지하철, 송유관, 고압선 등)

 “구분지상권”이란 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위해 타인 토지의 지상이나 지하의 공간에 범위를 정하여 사용하는 지상권의 일종을 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).

 

 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있습니다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있습니다(「민법」 제289조의2제1항).

 

 이러한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있습니다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해해서는 안 됩니다(「민법」 제289조의2제2항).

 

분묘기지권

 “분묘기지권”이란 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지부분의 토지를 사용할 것을 내용으로 하는, 관습으로 인정되는 지상권 유사의 물권을 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).

 

 판례에서 분묘기지권을 인정하는 경우는 아래와 같습니다.

 

① 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우(대법원 2000.9.26. 선고 99다14006 판결)

② 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온·공연하게 분묘를 점유한 경우(분묘기지권의 시효취득)(대법원 1996.6.14. 선고 96다14036 판결)

③ 자기 소유의 토지 위에 분묘를 설치한 후 그 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘이전의 약정 없이 토지를 처분한 경우

 

다만, 위의 ②의 분묘기지권의 경우 「장사 등에 관한 법률」에 따라 그 시행일인 2001.1.13.이전에 설치된 분묘에 관하여 적용됩니다(대법원 2017.1.19. 선고 2013다17292 전원합의체 판결).

 

 분묘기지권을 시효취득하는 경우 지료를 지급할 필요가 없으며(대법원 1995.2.28. 선고 94다37912 판결), 분묘기지권의 존속기간에 관하여는 「민법」의 지상권에 관한 규정에 따를것이 아니라 당사자 사이에 약정이 있는 등 특별한 사정이 있으면 그에 따를 것이며, 그러한 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속합니다(대법원. 1995.8.26. 선고 94다28970 판결).

 

법정지상권

 “법정지상권”이란 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 건물에만 제한물권이 설정되었다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물소유자를 보호하기 위하여 법률로 인정하는 지상권을 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).

 

 법정지상권은 법률상 당연히 성립하는 지상권(관습법상 지상권을 포함)이므로 등기 없이 성립하는 물권입니다(「민법」 제187조 참조).

 

 법률상 법정지상권이 인정되는 경우

구분	내용
① 전세권 설정 후 토지소유자가 다르게 된 경우	▪ 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제305조제1항).
② 저당권을 실행하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우	▪ 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).
③ 담보가등기의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우	▪ 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 봅니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조).
④ 입목경매 등의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우	▪ 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「입목에 관한 법률」 제6조제1항).

 

 

관습법상의 법정지상권

 “관습법상의 법정지상권”이란 토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 토지이용권에 관한 합의 없이 매매 등으로 토지와 건물소유자가 달라진 경우에 지상권의 성립을 인정하는 것을 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).

 

 성립요건

구분	내용
① 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속할 것	▪ 관습법상의 법정지상권은 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단합니다(대법원 2013.4.11. 선고 2009다62059 판결).
② 토지와 건물이 매매 그 밖의 사유로 소유자가 다르게 되었을 것	▪ 판례에 따르면, 토지와 건물이 매매(대법원 1997.1.21. 선고 96다40080 판결), 대물변제(대법원 1992.4.10. 선고 91다45356 판결), 증여(대법원 1963.5.9. 선고 63아11 판결), 공유지 분할(대법원 1974.2.12.선고 73다353 판결), 강제경매(저당권실행이 아닌 압류로 인한 경매)(대법원 2013.4.1. 선고 2009다62059 판결), 「국세징수법」에 의한 공매(대법원 1967.11.28. 선고 67다1831 판결) 등이 그 원인입니다.
③ 건물철거 특약이 없을 것	▪ 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었더라도, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우에는 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없습니다(대법원 1999.12.10. 선고 98다58467 판결).   ▪ 동일인 소유의 토지와 그 토지상에 건립되어 있는 건물 중 어느 하나만이 타에 처분되어 토지와 건물의 소유자를 각 달리하게 된 경우에는 관습상의 법정지상권이 성립한다고 할 것이나, 건물 소유자가 토지 소유자와 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약을 체결한 경우에는 관습상의 법정지상권을 포기한 것으로 봅니다(대법원 1992.10.27. 선고 92다3984 판결).

 

 관습법상의 법정지상권은 법률의 규정에 따른 물권변동이므로 등기가 없어도 취득을 합니다. 다만, 처분하는 경우에는 등기를 하여야 합니다(「민법」 제187조 참조).

 

 관습상으로 인정된 법정지상권에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한, 「민법」의 지상권에 관한 규정이 준용됩니다(대법원 1968.8.30. 선고 68다1029 판결).

(대법원 2013.4.11. 선고 2009다62059 판결)

토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, / 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다. / 나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.