-
[부동산 경매 권리분석] 전세권의 소멸 조건경알재 (경매 알아가는 재미) 2021. 1. 29. 15:14728x90
전세권의 개념
“전세권”이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다(「민법」 제303조제1항).
전세권이 가지는 특성은 아래와 같습니다.
1. 타인의 부동산에 대한 권리
전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됩니다. 그러나 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못합니다(「민법」 제303조 참조).
2. 용익물권
전세권자는 부동산의 용도에 좇아 토지 또는 건물을 사용·수익하는 권리를 갖습니다(「민법」 제303조 참조).
3. 전세금의 지급
전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 됩니다. 다만, 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있습니다(대법원 1995.2.10. 선고 94다18508 판결).
4. 담보물권
전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 갖습니다. 따라서 전세권자는 전세금 반환을 위해서 목적부동산에 대하여 경매권과 우선변제권을 행사할 수 있습니다(「민법」 제303조제1항 참조).
경매에서 말소기준권 보다 앞서는 전세권은 매수자에게 인수되고, 말소기준권 보다 후순위는 소멸 됩니다.
📌
단, 선순위 전세권자라도 위 4번의 담보물로써의 권리로 목적부동산에 대해 경매를 신청하거나 우선변제권을 행사하여 배당을 신청한 경우라면 소멸됩니다. 이때는 배당받은 금액으로 전세금을 모두 충당하지 못하더라도 소멸하므로, 매수자에게 인수되는 금액은 없습니다.
전세권자가 경매를 신청하거나 배당을 신청하는 것에 주의가 필요하나 부분입니다.
하지만, 전세권자가 대항력을 갖추고 있는 임차인이라면 전세권은 소멸하더라도 대항력까지 소멸되는 것은 아니어서 배당받지 못한 나머지 보증금은 매수자에게 승계된다. (대법원 2010마900 참조)
따라서, 입찰 전에 전세권자가 경매를 신청하거나 배당을 신청하였다 하더라도 대항력을 갖춘 임차인인지를 따져봐야 할 것이다.
'경알재 (경매 알아가는 재미)' 카테고리의 다른 글
[부동산 경매 권리분석] 지상권, 법정지상권 풀어보기 (0) 2021.01.29 [부동산] 지상권이란? (구분지상권, 분묘기지권, 법정지상권) (0) 2021.01.29 [부동산 경매 권리분석] 가등기 (담보가등기, 소유권이전가등기) (0) 2021.01.25 부동산 재개발, 재건축의 진행 순서 ( 매매타이밍 ) (0) 2021.01.21 부동산 경매에서 입찰가격 선정하기 (0) 2021.01.20