[부동산 경매 권리분석] 지상권, 법정지상권 풀어보기

오늘은 지상권설정등기에 의한 등기된 지상권과, 등기를 하지 않더라도 법률과 판례로 인정되는 법정지상권에 대해 알아보겠습니다.

 

선순위지상권은 매수인에게 인수되며 후순위지상권은 소멸됩니다.

따라서, 후순위지상권이라면 별다른 신경을 쓰지 않아도 됩니다.

(단, 구분지상권은 후순위여도 인수됩니다. 지하철, 송유관, 송전탑, 고압선 등으로 공익적 목적으로 지상권을 설정하기에 주의해야 합니다.)

하지만, 선순위지상권이라도 아래 설명과 같은 조건의 지상권이라면 경매 입찰시 무조건 피할 부분은 아닙니다.

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<은행이 지상권자인 경우>

지상권이 설정된 물건 중에서 간혹 지상권자가 은행인 경우가 있습니다. 

근저당 설정은행과 같은 은행에서 지상권을 설정해 두었다면 이것은 근저당을 보호하기 위한 담보목적으로 지상권을 설정한 것입니다.

따라서, 은행에 해지를 요청하면 지상권을 풀어줍니다.

은행에서는 토지를 사용하기 위한 목적으로 지상권을 설정한 것이 아니기에 근저당에 대한 변재가 이루어지면 지상권은 의미가 없게 됩니다.

 

📌은행에서 잡은 지상권이 있는 물건이라면 은행에 직접 전화하여 해지가 가능한지 확인하고 입찰에 응하면 될 것입니다.

 

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< 법정지상권 >

 

법정지상권에는 법률이 규정하고 있는 법정지상권(민법 366조)과, 판례에 의해 정립된 관습에 의한 법정지상권으로 나뉩니다.

경매 물건 중에 '토지만 매각'이라던가, '건물만 매각'이라는 것을 보았을 것입니다. 또는 건물은 매각제외라고 나온 것을 보았을 것입니다.

이러한 물건은 경매지에 '법정지상권 성립여지 불분명' 으로 나오게 됩니다.

 

오늘은 '토지만 매각'에 대한 경우로 한정하여 얘기해 보도록 하겠습니다.

 

부동산하면 먼저 땅과 건물이 떠오를 것입니다.

그렇다면 둘 중에 무엇이 중요하다고 생각하십니까? 

여러분도 어렴풋이나마 땅이 더 중요하다고 생각이 드실 겁니다.

그 이유는, 건물은 시간이 지날 수록 낡아져서 그 값어치가 떨어지게 됩니다.

간혹 땅을 살려고 할 때, 그 땅위에 20년 이상 지난 건물이 있다면 부동산에서 건물값은 없다고 말하는 것을 들어보셨을 겁니다.

정말로 건물값이 0원이라는 것은 아니겠지만, 그만큼 무의미하다는 뜻이겠지요.

 

제가 하고 싶은 말은 우리가 투자를 고려할 때 건물 보다는 땅이 중요하다는 것을 말씀드리고 싶어서 입니다.

 

법정지상권에서도 땅이 중요합니다.

땅주인과 건물주인 사이에 다툼이 있다면 땅주인이 여러모로 유리한 입장이기 때문입니다.

건물주는 땅주인에게 지료를 지급하여야 하며, 2년 이상 지급하지 아니할 때에는 지상권을 소멸할 수 있게 됩니다.

이때 지상권이 소멸하게되면은 토지를 원상 회복하여야 합니다.(「민법」 제285조제1항)

결국 건물주는 철거되기 전에 땅주인에게  건물을 싸게 넘기거나, 땅을 시세대로 사야되는 것이 가장 좋은 선택이 될 수 밖에 없게 될 것입니다.

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여기서는 임의경매로 진행되는 법정지상권의 성립 여부를 따져 보겠습니다.

법정지상권이라하면 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 건물에만 제한물권(전세권, 저당권, 담보가등기 등)이 설정되었다가 나중에 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 건물소유자를 보호하기 위하여 법률로 인정하는 지상권을 말합니다.

즉, 땅주인으로 부터 건물을 철거당하지 않을 권리를 말하는 것입니다.

 

그렇다면, 법정지상권이 성립되지 않는다면 땅주인으로 부터 건물을 철거 당할 수도 있다는 뜻도 됩니다.

 

경매물건 중에서 근저당의 실행으로 진행되는 임의경매 물건에 대해서는 법정지상권이 성립하기가 어렵습니다.

 

이유는 은행에서 대출당시 근저당을 잡을 때 땅 위에 건물이 있다면 건물도 함께 담보로 잡기 때문입니다.

이말은 땅에만 근저당이 잡혀있다면 근저당 설정시 건물이 없었다는 뜻이 됩니다.

 

다시말하면, 위에서 언급한 것 처럼 토지와 건물이 동일인의 소유인 상태여야 하는데, 근저당권 설정 당시 토지와 건물이 같이 있었다면 근저당은 둘 다에 잡혀야 되는게 정상입니다. (여기서 주의할 부분은 사람이 하는 일이니 은행도 실수 할 수 있으니 조사를 철저히 해야 합니다) 

하지만, 땅에 설정된 근저당으로 인해 경매에 나왔다는 것은 건물이 근저당 설정 이후에 생겼다는 말이되고, 이말은 법정지상권이 성립되지 않는다는 뜻이 됩니다.

 

반대로 말하면, 만약에 조사결과 토지위에 건물이 있는 상태로 토지에만 근저당을 설정했다면, 그 근저당 설정자는 건물로 인한 토지의 가치 하락을 미리 인지하고 그 불이익을 감수하고도 돈을 빌려주었다고 판단하게 됨으로 법정진상권이 성립하게 되는 것입니다.

 

그런데, 토지위에 건물이 있는 것이 왜 토지의 가치를 하락시킨다고 말할까요? 토지의 목적은 그 토지를 이용하는데 있는데 말입니다.

토지를 이용하기 위한 건물이 이미 있으면 좋은거 아닐까요?

여기서 우리가 토지의 가치를 하락시킨하고 표현하는 건물은 낡은 건물, 건물로서의 가치가 없는 건물, 토지의 일부를 점유하고 있으면서 토지 전체를 사용할 수 없게 하는 건물 등으로 생각하면 좋겠습니다.

번듯한 건물을 지을 수 있는 넓은 토지 위 한쪽에 농막, 간이주차장, 낡은 건물, 짓다만 건물 등이 지상권을 인정 받게 되어 새로 건물을 짓거나 사용에 제한을 받게 된다면 그 토지의 값어치를 다하고 있다고 할 수 없을 것입니다.

 

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요약 합니다.

근저당으로 실행된 임의경매의 물건에서 법정지상권이 성립되려면 근저당 설정당시 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태여야 합니다.

토지와 건물이 동일인에 속하려면 건물이 존재해야 합니다.

 

따라서, 근저당 설정 당시 건물이 존재 했는지 여부가 법정지상권이 성립하는지를 다투는 중요한 근거가 됩니다.

 

📌

•은행은 땅에 건물이 있다면, 땅 만을 담보로 대출을 안해줍니다.

•건물이 있는 상태에서 땅에만 대출을 해주면, 나중에 경매 등으로 채권을 회수 하려고 할 때 법정지상권 성립으로 인해 채권 회수에 불리 해지기 때문입니다.

•은행은 건물이 없는 토지에 근저당권을 설정시 지상권도 같이 설정합니다.

•지상권이 설정된 토지는 지상권자의 동의없이 건축허가가 나지 않습니다.

•근저당 설정 날짜보다 뒤에 건물을 착공했다면 법정지상권은 성립하지 않습니다.

 

A소유의 토지에 C근저당을 설정 후 건물을 지었고 이후 토지나 건물의 소유자가 바뀌었다면 법정지상권은 성립하지 않는다.  반대로, 토지와 건물이 동일한 A의 소유인 상태에서 D근저당이 설정되었다면 법정지상권은 성립한다.

 

토지주와 건물주가 같은적이 있었는지 알기 위해서는 토지등기, 건물등기, 건축물대장을 참조하여야 하며, 건물이 세워진 시간까지 거슬러 찾아 봐야 합니다.

추가적으로, 은행에 당시 감정평가서를 요청하여 감정평가서상의 사진을 확인하면 건물의 존재여부를 확인해 볼 수도 있습니다.

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무허가, 미등기 건물도 법정지상권의 대상입니다.

건물 뿐만이 아니라 땅에 뿌리를 둔 공작물, 수목 등도 지상권의 대상입니다.

 

- 컨테이너는 움직일 수 있는 동산으로 법정지상권의 대상이 아닙니다.

- 비닐하우스는 건물에 속하지는 않으나 철거판결을 받아야 철거할 수 있습니다.

 

컨테이너 하우스도 동산이다