[부동산 경매] 명도 (인도명령, 강제집행)

 

명도는 낙찰자가 낙찰받은 물건을 점유하고 있는 자로부터 물건을 넘겨받는 것을 말합니다.

명도 절차란 자신의 물건에 대해 실질적인 점유를 하기 위한 과정입니다.

 

일반적인 법원경매에는 인도명령제도가 있어 이를 활용할 수 있으며, 대신 6개월이라는 시간적 제한이 있어 그 안에 신청해야 합니다.

공매에서는 인도명령제도가 없어 결국 명도소송으로 진행해야 함도 알고 있어야 합니다.

 

경매에서 최고가매수인으로 선정되고 대금을 완납하게 되면 대금을 납부한 것만으로도 그 시간부로 매각물건은 매수인의 것이 됩니다. 

하지만 이것은 법적인 소유자가 된 것이지 실질적으로 물건까지 넘겨받은 것은 아닙니다.

낙찰물건을 점유하고 있는 자로부터 물건을 넘겨받아야만 사용수익할 수 있게 될 것입니다.

그래서, 명도에도 순서가 있습니다.

 

우선, 낙찰 받은 날 법원 담당경매계에 경매사건기록 열람을 신청하여 점유자의 이름과 연락처를 확보해 두어야 합니다.

만약 연락처를 확보하지 못하였다면, 낙찰 당일에 물건지에 방문하여 관리사무소에 도움을 요청하거나, 현관문에 연락을 바란다는 메모를 남겨두는 것이 좋습니다. 

현재 점유자가 누구인지 확인해 두어야 합니다. 

이렇게 하는 것은 최대한 시간을 아끼기 위함입니다.

 

낙찰 후 매각허가결정이 나고 대금을 납부하기까지 보통 한 달 이상의 시간이 소요될 수 있습니다.

그리고, 명도 과정에서도 많은 시간이 소요될 수 있습니다.

이때, 대금을 납부하면서 인도명령과 점유이전금지가처분 신청을 같이 해 두어야 명도 시간을 아낄 수 있습니다.

나중에 점유자가 계속 약속을 어겨 그때가서 인도명령을 신청하게 되면 그때부터 또 한두 달이라는 시간이 소요되기 때문입니다.

 

또한, 점유자와 연락을 주고 받으면서 의중을 알 수 있다면 명도에 소요될 시간과 이후의 스케줄을 잡을 수 있을 것입니다.

 

이 점유자가 배당을 받는 임차인이라면 배당까지 기다리면 되니 스케줄이 잡힙니다만, 배당을 받지 못하는 후순위 임차인이라면 언제까지 이사를 갈지 의사를 알아야 그다음 대처가 가능할 것입니다.

 

이경우 점유자와의 대화가 우선입니다.

원활한 대화를 위해 처음에는 인사정도만 드리고, 서로 연락처를 교환하는 정도가 좋겠습니다.

다음으로 매각허가결정이 났다면 이때의 주된 대화 내용은 언제 집을 비워 줄 수 있는지가 될 것입니다.

 

결국, 점유자도 나가야 하는 것을 알기에 점유자가 원하는것은 시간과 돈일 것입니다.

점유자는 당장 이사가지 못할 이유를 들며 시간을 벌고 싶어 하고, 그 시간이 되어서도 이사비를 요구할 승산이 큽니다.

 

따라서, 낙찰자는 점유를 허용할 수 있는 기간을 미리 생각해 두어야 할 것입니다.

낙찰자가 부담하게될 대출이자, 수리기간, 공실 기간 등을 따져봐서 언제까지 점유를 양보할 수 있을지를 생각해 두어야 합니다.

 

이때, 좀더 빨리 점유자를 내보내기 위한 방법으로 소정의 이사비를 지원하는 방법이 널리 사용되고 있습니다.

다들 아시다시피 매수자가 점유자에게 어떠한 명목으로든 금전을 지원해야 하는 근거는 전혀 없습니다.

다만, 명도에 있어 원활한 윤활제의 역활을 하기에 많이 이 방법을 선택하고 있는 것뿐입니다.

 

지급 가능한 이사비는 매수자마다의 판단기준에 따라 달라지기에 얼마 정도면 된다고 말씀드리기 어렵습니다.

다만, 이사비 지급에 대해 너무 아까워하지 않으셨으면 좋겠습니다.

명도에 걸리는 시간 및 명도 과정에 따르는 노력 그리고, 만약에 있을 수도 있는 강제집행에 드는 비용까지 고려해 금액을 정하면 좋겠습니다.

 

명도에서 있을 수 있는 간단한 예를 아래와 같이 들어 보겠습니다.

 

- 아파트를 낙찰받은 낙찰자가 점유자를 만나서 언제 이사 갈지를 물어봤다.

/ 점유자는 당신이 아직 집주인이 아니니 낙찰대금 내고 소유권이 이전되면 그때 다시 오란다. (A)

- 낙찰대금을 내고 다시 점유자를 찾아가니

/ 점유자는 아이가 졸업할 때까지 2달만 더 있게 해달라고 한다. (B)

- 사정이 딱해 보여서 2달 안에 꼭 이사 가라고 하고 물러선다.

- 약속한 2달이 다가오지만 언제로 이사날짜를 잡았는지 연락이 없어 다시 점유자를 찾아간다.

/ 점유자는 자신이 강제집행비용 및 기간을 알아보니 이 정도 금액은 받아야겠다며, 이사비용으로 예상보다 큰 금액을 요구한다. (C)

낙찰자는 이제 것 사정을 봐준 게 어딘데 하면서 분통을 터트릴 수밖에 없게 된다.

 

이처럼 점유자가 시간을 끌 수록 낙찰자에게는 손해만 늘어나는 꼴이 될 수도 있습니다.

위의 예와 같은 상황에서는 어떻게 대처하는게 좋을지 아래와 같이 한번 생각해 보겠습니다.

 

(A) 이미 매각허가가 확정되었다. 그리고 내가 대금을 내는 날부터 이 집의 소유권은 나에게 넘어오고 점유자는 나에게 월세를 지불하여야 한다. 그러나, 내가 원하는 기한 내에 이사를 간다면 월세도 받지 않고 더불어 이사비 명목으로 비용을 지불할 의향이 있다고 전달하자.

 

(B) 내가 원하는 기한내에 이사를 가지 않으시니 이사비용은 지급해 줄 수 없다. 하지만 OO의 시간을 더 드릴테니 그 안에 이사를 가셔라. 대신 부동산에서 집을 보러오면 잘 보여주고 좋게 이야기해 달라. 약속한 날이 지나면 바로 강제집행을 진행하겠다.

  (만약, 큰 수리없이 임대를 놓을 수 있다면 이 기간에 부동산에 방을 내놓는 것도 시간을 아끼는 방법이 될 것입니다.)

 

(C) 점유자로 부터 이런 말을 들을 때까지 끌려다니면 안되겠다. 점유자를 만나는 (A) 지점부터 명확한 의사를 전달하고 상대방에게 선택지를 주어야 할 것이다. 내가 원하는 기안 내에 이사를 하면 이사비를 지급하거나, 절충한 기간까지 살면서 월세를 내거나이다.

즉, 시간과 돈 중에서 고를 수 있도록 말이다.  

 

대화 중에 점유자가 나중에라도 무리한 요구를 할 것 같은 예감이 든다면 미리 집행계고를 이용하는 방법도 좋겠습니다.

계고 방법은 인도명령결정문과 송달증명원을 가지고 집행관 사무실에 계고장 접수를 하면 계고일을 협의하고 계고일에 집행관과 증인을 대동하여 '기한 안에 이주하지 않으면 강제집행을 하겠다'는 계고장을 붙여 놓고 올 수 있습니다. 보통 계고장까지 받게 되면 점유자가 먼저 협상을 진행하려 들 것입니다.

 

참고로 위에 대처 방법은 예시로 든 것입니다. 사람과 사람의 관계에서는 많은 변수가 있게 마련입니다.

서로의 감정이 상하지 않을 방법으로 접근하데, 말이 안 통하는 사람에게는 절차대로 진행하는 수밖에 없을 때도 있다는 걸 고려해 두어야 합니다.

제 지인 중에도 점유자의 사정을 딱하게 여겨 이사 갈 수 있는 시간적 여유를 주었는데도 몇번씩이나 이사날짜를 뒤로 미루게 되어 결국에는 강제집행을 해야 했던 적이 있었습니다.

 

낙찰자에겐 시간이 돈입니다.

최대한 빨리 점유자를 내보낼 수 있는 방법을 선택해야 할 것입니다.

결국, 점유자에게 해줄 수 있는 것은 시간 또는 돈이지 시간과 돈을 둘다 빼앗겨서는 안될 것입니다.

 

요약합니다.

📌

• 경매로 낙찰 받은 물건은 대금을 완납하면 등기여부와 상관 없이 즉시 낙찰자의 것이된다.
• 이날 부터 점유자에게 내 물건의 사용으로 인한 비용을 청구할 수 있다. 즉, 월세를 받을 수 있다.
• 경매로 낙찰 받은 물건은 명도소송 없이 법원에 인도명령을 신청할 수 있다.
• 법원의 인도명령이 있으면 그 집행을 진행관에게 위임하여 강제집행을 진행 할 수 있다.
• 이사비용은 강제집행비용의 범위 안에서 제시하자.
• 점유자에게 시간과 돈 중에서 하나를 선택할 수 있도록 하자.

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인도명령

매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 재무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자, 전소유자 또는 점유자로 부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다. ( 민사집행법 제136조 제1항 )

 

인도명령을 신청할 때는 점유이전금지가처분도 같이 신청해 두도록 합니다.

 

점유이전금지가처분

인도명령을 신청한 후 법원의 인도명령 결정을 받아 이를 집행하려 하지만, 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전해 버리게 되면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 그렇게 되면 현재 점유자(제3자)를 상대로 인도명령을 다시 신청해야 됩니다. 이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 같이 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다

 

 

강제집행

“강제집행”이란 국가의 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 강제적으로 실현시키기 위한 절차로서 분쟁을 사실적·종국적으로 해결해주는 절차라고 할 수 있습니다.

 

절차는 아래와 같습니다.

 

1. 점유이전금지가처분 + 인도명령 신청 ( 대금 납부시 신청해 두자. 시간을 절약할 수 있다 ) 
2. 인도명령결정문 송달 ( 법원에서 점유자에게 )
3. 송달증명원 발급 ( 점유자에게 송달되면 경매계에 방문하여 발급가능 )
4. 강제집행 신청 ( 관할법원 집행관 사무실 방문 )
5. 집행비용 예납 ( 법원 은행에 납부 )
6. 집행계고 ( 집행관이 현장에 나가 원만한 합의를 유도하되 합의가 안되면 언제 강제집행을 실시하겠다고 계고장을 현관문에 기재하는 절차로 법원마다 그 횟수는 다르나 보통 2회에 걸쳐 계고한다 )
7. 노무비 예납 ( 집행계고에도 불응할 경우 강제집행을 위한 노무비를 산정하는데 부동산의 크기에 따른 인원 및 중장비 사용등에 따라 금액을 넉넉히 산정하여 예납 )
8. 강제집행 실시 ( 집행관과 노무인원이 현장에 출동하여 실시하고 점유자가 현장에 없는 경우 동산을 보관할 보관창고 비용을 추가로 납부하게 됨 )
9. 최고서 발송 ( 보관창고의 짐을 찾아가라는 최고서를 발송 )
10. 유체동산 매각 신청 ( 최고서 발송 1주일 후 유체동산 매각신청 )
11. 집행비용 예납 및 공탁 ( 법원 은행에 납부 )
12. 유체동산 감정 ( 감정인이 유체동산 가격 산정 )
13. 집행비용확정결정신청 ( 낙찰자가 점유자 상대로 부동산인도집행에 소요된 제반비용을 청구하여 유제동산 매각대금을 압류 )
14. 유체동산경매실시 (호가경매에 의한 낙찰 후 집행비용확정결정을 받았다면 이 낙찰금을 받을 수 있음)

9번 이하의 과정까지 신경쓰는 것은 너무 고생입니다. 마음편하게 보관창고인에게 이후의 과정을 대신해 달라고 요청하면 처리방법을 알려주실 것입니다.