[부동산 경매] 대항력있는 임차인에게도 월세를 받아보자.

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경매에서 대항력 있는 임차인이 있는 경우 법원으로 부터 보증금의 일부만을 배당으로 받게 되면, 매수인이 나머지 보증금을 인수하여 임차인에게 지급하여야 합니다. 

대항력 있는 임차인이라면 배당 받지 못한 부분을 매수인에게 다 받기 전까지는 그 집에 계속 살 수 있습니다.

이때, 이미 배당받은 부분에 대해서는 부당이득을 얻고 있어 이를 매수인에게 반환하여야 할 것이며 이는 월세로 지불 받을 수 있습니다.

 

그 근거는 다음와 같습니다.

[대법원 선고 98다15545 판결]

 

위 판결문을 요약하면 아래와 같습니다.

 

1. 배당요구를 하면 임대차는 해지되어 종료된다.

2. 보증금 중 경매절차로 배당받은 금액을 공제한 나머지 잔액을 경락인에게 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

3. 임차인이 동시이행의 항변권으로 임차물을 점유하고 있어도 그 점유는 불법점유가 아니어서 손해배상책임은 지지 않는다. 다만, 사용・수익으로 인해 얻은 이익은 부당이득으로 반환해야 한다.

 

 즉, 대항력을 가진 임차인은 보증금을 전부 반환받을 때까지는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 배당으로 받은 보증금에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 배당으로 받은 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있어 이를 반환하여야 한다.

 

✓ 동시이행 : 쉽게 말해 보증금을 받는 행위와 점유를 풀고 이사를 가는 것이 동시에 행해지는 것을 의미합니다. 즉, 돈을 받고 부동산을 되돌려 주는 것이 동시에 일어나야 하는 것을 말합니다. 위의 동시이행 항변권으로 임차물을 점유한다는 말은 아직 돈을 못 받았으니 이사갈 수 없다는 뜻입니다.

 

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그렇다면 월세는 어떤 기준으로 받을 수 있을까요?

 

예를 들어 보겠습니다.

 

1) 보증금 5,000만원인 대항력있는 전세자가 배당으로 3,000만원을 받아 매수인이 인수할 금액이 2,000만원이라고 가정하면...

매수인은 5,000만원을 받아야하는 집에 2,000만원만 받고 임대를 주고있는 격으로 나머지 3,000만원에 대해 보증금 대신 월세로 받으면되고 이때 전월세전환율(지역마다 기준이 조금씩 다릅니다)을 적용하면 될 것입니다.

 

전월세전환율을 7%로 가정시

3,000만원 x 7% ÷ 12 = 175,000원 을 받을 수 있습니다.

 

2) 보증금은 위와 같고 월차임료로 50만원으로 계약되어 있던 대항력있는 임차인이었다면...

 

전월세전환율을 7%로 가정시

3,000만원 x 7% ÷ 12 = 175,000원에 월차임료 50만원을 더한 675,000원을 받을 수 있을 것입니다.

 

 

법원에 부당이득반환 소송을 하게되면 감정평가를 하게 됩니다.
감정평가에 관한 규칙에 보면 임료는 임대 사례비교법에 의한다고 되어 있습니다.
대상 물건과 유사성이 있는 물건의 임대사례를 비교하여 산정하는 방법입니다.
다만 임대사례비교법이 어려울 시에는 적산법을 사용하는 경우가 많습니다.

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하지만, 실제로는 보증금을 못받아서 이사가지 못하는 경우가 대부분으로 임차인은 하루 빨리 보증금을 받아 이사가고 싶어 할 것이며 매수인도 하루 빨리 보증금을 지급해 주고서 새 임차인을 받길 원할 것입니다.

 

따라서, 법적으로 이정도의 부당이득을 반환 받을 수 있다는 정도로만 알고 명도시 협상에 사용하는 수준이면 족할 것입니다.

 

 

정부의 시행령 발표로 20년9월29일 법정 전월세전환율은 2.5%가 되었습니다. 
하지만, 이는 기존계약의 갱신시에만 적용되며 신규계약시에는 적용되지 않습니다.