[부동산 경매 권리분석] 선순위 가등기 조사방법

 

경매에서 권리분석시 주의하여야 할 부분으로 선순위 가등기가 있습니다.

가등기가 말소기준권보다 앞선 선순위 일때는 매수인이 인수하게 됩니다.

 

이때, 순위보전을 위한 가등기가 살아 있는 물건을 낙찰 받은 후 가등기권자가 본등기를 하게되면 경매로 낙찰 받은 물건은 본등기를 친 가등기권자에게 소유권이 넘어가게 되서 어렵게 낙찰 받은 물건을 빼앗기게 되며, 추후에 낙찰대금으로 배당 받아간 사람들에게 대금을 돌려 받기 위한 소송을 진행하여야 하는 어려움이 생기게 됩니다.

 

하지만, 가등기에 대해 자세히 알게 된다면 무조건 피해야 하는 물건은 아님을 알 수 있습니다.

아래에서  좀더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

가등기는 크게 성격을 두가지로 나눌 수 있습니다.

 

1. 담보가등기 - 채권에 의한 가등기로서 돈을 빌려주고 담보로 설정한 가등기라고 생각하면 됩니다.

2. 순위보전을 위한 가등기 - 매매의 예약이나 매매의 계약에 의해서 설정한 가등기 입니다.

 

이때, 담보가등기는 경매시 배당요구종기일까지 그 내역을 신고하지 않으면 무조건 소멸됩니다.

따라서, 자신이 받을 돈이 있어 담보용으로 설정한 가등기권자라면 나중에 소송에서 지게 되면 빌려준 돈을 일절 받을 수 없기에 배당요구종기일까지는 자신이 받아야 할 돈의 금액과 내역을 신고하여야만 손실을 피할 수 있을 것 입니다.

배당요구를 한 가등기는 배당으로 인하여 소멸됨으로 매수자가 인수하지 않아도 되는 선순위가등기가 됩니다.

 

순위보전을 위한 가등기는 다시 아래와 같이 두가지로 나눌 수 있습니다.

 

1. 매매예약가등기 - 매매를 예약한 것으로 매매계약서가 없이 가등기를 한 것을 말합니다.  이때 매매예약가등기는 제척기간 10년 후 소멸합니다.

2. 매매계약가등기 - 매매계약서 작성 후 가등기를 한 것을 말 합니다. 이때 매매계약서에 의한 가등기는 소멸시효 10년이 적용 됩니다.

 

여기서 중요한 부분이 있습니다.

그 것은 제척기간과 소멸시효의 차이 입니다.

일정 시간이 지나면 권리가 사라진다는 점은 같지만, 이 둘에는 아주 큰 차이점이 있습니다.

바로, 제척기간은 설정일로 부터 중단 없이 소멸시일이 도래하지만, 소멸시효는 소멸시일 전에 권리의 행사로 인하여 중단될 수 있으며 그 때부터 다시 10년이라는 소멸시효가 발생할 수 있다는 점 입니다.

 

즉, 매매예약가등기는 제척기간에 속하므로 설정일로 부터 무조건 10년이 지나면 소멸합니다.

하지만, 매매계약가등기는 소멸시효에 속하므로 중간에 가등기권자가 권리의 행사를 위한 소송이나, 압류, 가처분 등의 행위가 있었다면 이때로 부터 다시 10년이라는 소멸시효가 생기는 것입니다. 또한 해당물건을 점유하고 있다면 소멸시효는 중단된 상태가 됩니다.

 

간혹, 경매에서 가등기설정일이 10년이 지났다는 이유만으로 소멸된 가등기라고 판단하고 입찰에 들어가는 경우가 있습니다.

하지만 우리는 좀더 자세한 조사가 이루어진 다음에 입찰에 응해야 할 것입니다.

 

그렇다면, 어떠한 부분을 조사해야 하는지 설명해 보겠습니다.

 

매매예약가등기는 예약완결권이 행사되면 종료됩니다. 즉 매매예약이 매매계약으로 자동으로 변경되는 것을 말합니다. 만약 예약완결권이 행사되어 매매계약으로 변경되었다면 그 때부터 제척기간이 아닌 소멸시효를 적용받게 되는 것입니다. 하지만, 이러한 예약완결권의 행사 여부에 대한 내용은 등기부에 명시되지 않는 부분이어서 등기부 만으로는 확인이 불가능합니다. 이 부분에 대한 탐문조사가 반드시 필요합니다.

 

또한, 등기부상에 가등기권자가 물건을 대상으로 압류, 가압류, 가처분 등의 행위가 있었는지 확인해야 합니다.  또한 관련 소송이 있었는지도 알아봐야 겠습니다. 이러한 행위가 있었다면 그때로 부터 다시 10년이라는 소멸시효가 발생하기 때문입니다.  

 

더불어, 가등기권자가 물건을 점유하고 있는지도 알아야 합니다. 점유하고 있다면 소멸시효가 중단되기 때문에 아직 권리가 살아 있을 수 있습니다.

 

이렇듯, 가등기 설정일이 10년이 지났어도 그 권리행사의 기간이 더 연장되어 있을 수 있는 부분들이 있기에 이부분을 세심히 들여다 보아야 할 것입니다.

 

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가등기 신청시에는 부동산 매매예약서를 제출하게 되어 있는 데, 이때문에 대부분 등기에 담보가등기를 포함하여 '매매예약가등기'로 표시 되어 집니다.

 

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만약, 선순위가등기로 인해 낙찰가격이 많이 낮아져서 이익이 크고, 배당 받아갈 사람들이 국가기관이나 공사, 은행등 소송의 판결 만으로 그 배당수익을 돌려받기 쉬운 상대라 생각된다면... 

낙찰 받은 후, 가등기말소청구 소송을 진행하고 패소시에도 배당 받아간 사람들을 상대로 반환청구소송을 통해 돈을 돌려 받을 수 있을 것입니다.

물론, 소송비용도 들도 소송기간도 걸리겠지만 그에 상응한 이익이 크다면 ...